不少预算够不着万博，看南站板块的粉丝问我们，南站值不值得买?应该怎么买?
今天就来聊一聊。
首先说说区位。
广州南站的定位，是致力于打造粤港澳大湾区的客厅与门户枢纽经济区、广佛高质量发展融合的新极核、广州市的南部中心区。
经过这么多年的发展，它的交通枢纽价值算是实现了，汇集了5条高铁、4条地铁和3条城轨，日均60万的人流，稳居全国第一。
但是，这些人流都只是过客，就像昙花匆匆一现，对板块发展带来不了什么价值，反倒是加剧了交通的拥堵。
一直以来，南站都有以下问题：
1、离市中心远。
位置更靠近佛山，去广州的市中心没有直达的地铁，也没有直达的快速路，去一趟费时费力。
而且，站外的指路不明确，停车难，一不小心就被拍，接人更难，出站经常找不到车，节假日倒是会有一些黑车在路口拉客。
2、配套缺乏。
片区规划陈旧，没有一个明确的产业形象，很难产生集群效应，导致很多写字楼也是空空如也。
核心区也只有万科世博会、李锦记业大厦、发现广场、喜街等落成，远远撑不起“商务区”的盛名。
不过，好在南站没有自暴自弃，一直都在发展建设。
已有李锦记、中建四局、三雄极光这些总部企业签约;商业有广州城投的花城汇·南站，总建面超26万㎡，新鸿基ICC也要来。
再来看看南站具体楼盘的情况。
1、除了学校，其他都不行的越秀星瀚TOD。
这个盘分两期开发，一期总共16栋住宅，两梯六户，32层，均价4万/㎡，出了地铁就是22号线陈头岗站;二期5栋住宅，三梯六户，54层，因为超高层+远离地铁，二期的性价比更高一点，售价3.2-3.4万/㎡。
产品倒是挺丰富，有复式有平层，越秀星瀚TOD户型涵盖85-112㎡三到四房的设计。
前几年楼市行情一片大好的时候，作为南站的住宅新盘，它也赶在风口，吃了一波红利。
可如今，南站项目越来越多，且新开项目的位置越来越好，这个盘的缺点也显露出来。
比如，周围的石壁村，破破旧旧，主要都是一些电器维修店和小作坊，短期内不会有什么改变。
再比如，找不到任何亮点的户型，85㎡做成北向，还只有一个卫生间，112㎡的户型，主卧和小卧室对着，私密性差。
不过，这里的销售也是很实在，直言他们的户型已经过时了，还指着售楼部学校广告牌和我说，卖点是九年一贯制的广外附。
2、主打户型优势的越秀星寰TOD。
越秀星寰TOD所在的位置，距离7号线谢村站A出口约500米。
越秀星寰TOD项目对面都是一些空置的民居，一点都不乱，城市面貌比越秀星瀚那边好多了。
这个盘总共规划了13栋住宅，小高层设计，户户朝南，产品涵盖89-130㎡三至四房，户型价差也很大，3.6-4.2万/㎡。
销售说，他们的爆款户型92㎡，四开间朝南，实用率高达九成，新开的89㎡的户型，是以前92㎡的缩小版，总价更便宜，也可以很好的规避1.5%的契税。
3、广州城投领南府，近南站，近地铁是它最大的优势。
领南府和广州南站直线距离只有1.1km，离2号线/7号线石壁站400米。
因为享受南站的利好辐射多一点，广州城投领南府的周边明显比越秀星瀚和越秀星寰更有烟火气。
广州城投领南府项目一共规划了12栋住宅，24-30层，产品涵盖98-143㎡的三至四房，更偏改善，均价4.5万/㎡。
虽然没有配建学校，但旁边就是广州市番禺区南站小学。
这个盘自诩要打造花园式的*住宅，外立面据说是千万级豪宅才有的双层中空low-e玻璃，中置百叶等材质以及铝膜工法，更好的隔热降噪。
不过，市场反响并不好，从去年九月开盘到现在，才网签22套，如此滞销大概是板块价值和需求不匹配，虽然离南站近是一大优势，但这年头，也没有谁每天都要出差。
4、南站TOD新鸿基峻銮，买家秀和卖家秀。
这个盘叫嚣了很久却迟迟未售，想必是因为市场热度不达预期。
新鸿基峻銮预计首开推出的是位于北区的B1#、B2#，两梯三户，产品涵盖96-124㎡三至四房，定位偏刚改，吹风价6万/㎡。
与市面上其他TOD不一样，它一反常态，仿佛买家秀和卖家秀，将住宅-交通-商业三者割裂开来，让三个功能区独立。
明明喊着南站TOD，干的却不是人事，业主如果要去坐地铁，不能在地下直通，需要绕到地面同行。
教育也是一个它的短板，仅配建一所12班幼儿园，需要依靠周边的学校资源。
至于这么高的吹风价，最后会不会有人买单，我们拭目以待。
那么，南站能不能买?怎么买?
毋庸置疑，交通这种带不走的时间价值，是南站得天独厚的优势。
虽说南站留不住人，但有人流的地方才有经济，等到南站商业齐齐落地，自然也会吸引人主动留下来。
南站的这四个盘。
看中未来升值的，可以考虑新鸿基峻銮，品质好，商业配套想象力大，可以直接享受南站的利好，不差钱的买家可以跟上。
看中产品的，可以选择广州城投领南府和越秀星寰TOD，前者周边的配套更好完善，后者价格更实惠，性价比高。
看中学校的，建议你选择越秀星瀚TOD，小区里面九年一贯制的学校。
