近日，广州第二批次竞拍靓地陆续在官网上架。
截止到5月23日，据不完全统计，番禺上架了3宗涉宅地，2宗位于大龙街，1宗位于东环街，起拍楼面价在1.5-2万元/㎡。
地块体量都不小，地价看着有点笋，那品质过不过硬，值不值得房企为止拼搏，跟随航拍镜头一起去看看。
近万博配套待完善
今日，我们实探的是市桥货运站地块。
位置上来说，处在番禺大道北和迎星中路交汇处，30*车程内可通往万博CBD、广州南站、琶洲CBD、国际创新城等。
值得一提的是，地块就在番禺大道北旁边，一脚油门就能北上直通万博CBD，距离扩容后的万博商务区很近。(在2023年广州长隆万博商务区高质量发展大会上，番禺区政府宣布，长隆万博商务区正式扩容，由原来的1.5平方公里扩展*7.2平方公里，涵盖汉溪长隆、万博、里仁洞三大板块，统称为广州南CBD。)
交通上来说，附近有规划城际轨道佛莞城际东环站，广州地铁18号线途径，往北是南村万博站，往南是番禺广场站，但离地铁站点都很远，稍微近点的是3号线市桥站，没车一族只能公交转地铁出行。
毗邻番禺儿童公园、星海体育公园、蔡三村党建公园、日泉公园、星海青少年宫等，居住环境舒适。
周边都未有过大规模开发，配套方面相对不足。
地块北侧相对繁华些，有迎新商场、星力大厦、星力时代豪庭等，东南侧就被蔡一二三村包围着，同时还有工业园区、产业园区聚集，面貌很村级。
学校方面，近点有蔡二幼儿园、同心小学、螺山小学、番禺区金华学校等，远一些则是广东第二师范学校番禺附属中学、旧水坑小学等，很显然都以村小为主。
从航拍视角下看，地块已较为平整，北侧临近河涌的地方，目前像是用作停车场，停满了车。
天气不错的情况下，还可以眺望到万博CBD，看着就近在眼前。
需配建18班小学
按照公告，地块占地面积6.7万㎡，计容建面近10万㎡，起拍总价接近15亿元，折算楼面价1.5万元/㎡。
体量来说，算比较大的一宗宅地，不过起拍总价并不算高，但竞拍条件中，需要在住宅用地范围内建设一所9班幼儿园，东侧中小学用地则需无偿配建一所18班小学。
如此看来，周边学校是短板，因此有意识让竞拍房企补齐，未来如引进好的学校，也能成为项目售卖的一大亮点。
初中也不需要担心，用地规划备注中有透露，地块东侧为40米市政路、南侧30米市政路，市政路以南未来规划一处36班初中。
此外，商业配套也会有，因为在临近迎星路规划有商业商务用地。
只是这些未来规划需要时间去兑现，等多少年才能成形，是个问题。
而对于未来建筑高度要求，住宅地块靠近番禺大道一侧建筑高度不超40米，近气象站一端建筑高度不超过158.2m(海拔高度)， 远气象站一端建筑高度不超过166.6m。
周边新盘房价三字头
地域上来说，靠近市桥和万博板块，房价方面，附近新盘不多，离地块近的新盘主要有璞悦台、时代珑星等。
璞悦台目前在售建面约102-128㎡三*四房，均价3.3万元/㎡。
位置稍微好点的时代珑星，目前在售建面约62-107㎡二*三房，均价3.8万元/㎡。
以上项目均价仅供参考，具体以项目实际售价为准。
二手房方面，2017年建成的星力时代豪庭，楼龄挺新的，目前挂牌价是2.7万元/㎡，据贝壳平台成交记录显示，今年2-4月该小区成交3套房源，成交单价在2.6-3万元/㎡。
稍远一些有富豪山庄和金山谷，目前二手房挂牌价在3-3.7万元/㎡。
对比之下，地块起拍地价仅1.5万元/㎡，*限制地价17亿元，折算楼面价17544元/㎡，就算卖个3字头，也是有盈利空间的，不过要配建幼儿园和小学，需要计算建设成本。
参考一下去年的地价，整个番禺区来说，总共就出让了3宗地，均由国企来撑场。
5月，广州番禺交通兜底番禺禺山大道南侧STJ15-02地块，总价14亿元，折算楼面价14963元/㎡，据悉打算和绿城合作开发。
12月，广州城投接手谢村恒大足球场地块，占地面积57万㎡，计容建面近66万㎡，成交总价31.55亿元，拿地成本仅4800元/㎡。
与此同时，番禺南村镇兴业大道南侧地块被越秀底价32.96亿元摘得，折算楼面价14836元/㎡，已定案名越秀星汇锦城，规划主力户型是建面约76-98㎡三*四房。
而本次出让地块，处在尚未大面积开发地段，配套明显不足，城市界面整体提升还需等待周边几大城中村改造完成。
地块未来面对的客群，大概率是刚需一族，虽然有补教育短板，但交通出行只能公交为主，接驳去地铁，对买家来说是一大硬伤。
且靠近番禺大道一侧的住宅，会受到一定噪音影响，这对地块来说，是有利也是不利因素。
地块周围生态环境不错，居住舒适度高，但不足以用来做豪宅产品，因此我觉得地块大概率是要底价成交的。
具体会花落谁家?6月13日揭晓谜底。
