“人未到 声先到”!
也许是因为身处天河区，也许是因为约45915元/m?的楼面价……都知道2022年的土地虽然很少，但却不乏重磅之举。位于天河区广园路以北、科韵路以西的中铁物流园地块就是其中之一，加之竞得者是保利，期待或许就更多一些!
毕竟天河住宅推新不多，咱就一起来看看这宗大家纷纷猜测单价10万+的地块，在“地段+学校”的双重加持下，能不能冲?看完你再下定论。
01. 区位：很“核芯”的位置
向西可去五山、燕塘、梅花园，往东上智慧城、黄埔、增城，走南再往左是金融城、往右是珠江新城，中铁物流园项目这个位置，在天河的三大板块珠城、金融城、智慧城当中，其实是一个“芯”的位置，加之广园路、科韵路、华快等主干路网的铺开，从自驾的视角来看，这里的交通没啥太大“硬伤”。
但是，有人说这个片区目前是没有地铁的，公交并不是*有选择，甚*说到公交，连BRT的资源都不太能蹭得上!个人觉得是没什么的，一个改善选择，在出行方面，大多数人自驾或许比公共交通会更多一些吧。
唯独需要着重注意的就是，其实这个位置得考量一下噪音的问题，这倒是真的，有挺多次小编跟朋友一起开车从棠安路上广园路过地块的时候，隐约还是能感觉到周边噪音带来的影响。有一说一，这点建议实地分时间段感受、测评一下。
02. 控规：设九年一贯学校 公共配套足
配设九年一贯学校+公共配套充足，这是当哥们看到今年(2023年)三月份自然资源规划局网站批示后公示的地块规划图，得出的结论。
总用地面积约155450.01平方米，其中二类居住用地绿地率35%、建筑密度25.45%;中小学用地绿地率35%、建筑密度24.75%;公建配套包含幼儿园、托儿所、小区游园、社区商业服务设施等，种类多而且比较齐全。
45班九年一贯制学校的配设，公建配套的完善，8-20的楼层规划，总体是一种宜居又便利的感受，新盘待开待推，具体当然还得看后续落地的情况喽。
03. 房价：周边二手单价9万+ 怎么看
很多人预测中铁物流园项目开售，单价肯定在10万+以上，从楼面价结合开发成本等因素，以及周边二手房价情况来看，也是很正常的。先一起来看看地块周边，现有的二手小区及相关情况。
片区内或者说周边，有散盘也有套盘，比如华景新城、加拿大花园，但如果从同产品同定位整体来看，比较有参考价值的个人觉得是汇景新城小区。单价过9万+，这是汇景新城，不过这个盘对比看，一来自有配套已成型，二来环境休闲方面可能比中铁物流园地块好，唯独不占优的就是交通出行。
新房的售价通常是比二手高出一些，倒挂的情况倒不常有，而改善选房，在保证生活、教育等基本诉求外，对居住等方面的品质，也是有更高要求的。二手的配套、环境等等，是看得见的;而新房，很多东西也许还需要等调整。
那么问题来了：结合区位、规划的一些*，综合考虑，你觉得保利中铁物流园项目开售后，定价多少?大家会“冲”、能冲吗?单价10万+有多少人接受，单价11万+有多少人接受咧……
