*近的海珠，好热闹。
二手房成交价过亿，新房豪宅卖出了全市60%的量，广州的富人们正在大量地涌入海珠。
据不完全统计，今年上半年，海珠有8大新盘即将面市，而且大部分都是主打改善型产品。
原本缺货的老城区，可选性一下子就变多了，要是没点实力，只会在极度内卷的市场里惨遭淘汰。
这两周，位于海珠西的一大全新盘，开始铺排宣传，吹风将在本月内面市开放。
它，就是越秀珠实锌片厂项目。
01项目配建成本较高
去年7月，越秀联合体拿下锌片厂地块，楼面价仅18795元/㎡。
相比起海珠平均4-5万元/㎡的地价，锌片厂可谓是“白菜价”。但，其实该地块建设成本一点都不少。
其中，商业地就占了总面积的20%，还要建设91116㎡的安置房源。
除此之外，开发商需要负责地块后续土壤污染修复工作并承担费用，也是笔不小的支出。
过去工业大道一带，基本都是各种工厂，污染在所难免。
但根据此前公示的报告显示，锌片厂南区地块土壤污染修复工作于2022年11月完成，修复效果达到预期目标，地块后续作为*类用地进行开发建设的人体健康风险可接受，地块可以安全利用。
只不过，这是否能消除购房者对于土地污染的疑虑，那就是见仁见智了。
就如同当初广钢新城，也经常被诟病“毒地”，但并不妨碍其成为热门置业地，房价也从3万直接飙升*7万+。
02成熟配套+南向望江
要想让购房者忽略土地本身的不利因素，就得有独特的过人之处。
而锌片厂地块项目*拿得出手的，便是两个关键：
海珠西成熟配套和南向望江。
项目紧邻广纸板块及沙园，隔壁就是海珠成交*活跃的二手楼盘之一——光大花园，离网红打卡地太古仓码头也不过1.5公里左右。
从锌片厂地块项目门口走到*近的沙园地铁站约18*，可以搭乘8号线及广佛线。(百度地图数据)
在沙园*，还有乐峰广场，全海珠数一数二的大型商业体。
海珠西的成熟配套，基本要啥有啥，周边生活氛围浓厚，穿个拖鞋下楼，就能吃喝玩乐。
教育资源方面也十分丰富，海珠老牌*宝玉直实验小学就在项目500米半径范围内，有几率会被划分*其招生范围。(*终以教育局公布为准)
但宝玉直实验小学(光大校区)已经连续两年发布学位预警，存在一定的不确定性。
此外，国际民办学校——为明学校(广州校区)就在项目对面，也是部分中产家庭的教育选择。
锌片厂地块项目的地段和配套，几乎找不出什么槽点来。
而南向望江，让其价值更上一层楼。要知道，老城区南向望江的新盘，少之又少。
项目住宅地块直线距离珠江后航道约337米，并且前面只有旧厂房和大油库，没有高楼遮挡，预计5层以上便能望江。
其实早在2012年，昌岗油库便规划改造成广州工业博物馆，并纳入*文化设施建设项目。
不过10年过去，锈迹斑斑的油库依旧保持原样。
看来，也是和广钢*公园类似，规划很高大上，但一直遥遥无期。
如今看着一堆生锈的大罐子，景观确实会有所影响，给人一种住在工业区内的错觉。
在项目门口也能看到隔壁的大罐罐
这样的景观，即便是南向望江，也会被扣几分。
03回迁房“混住”
*后，我们再来看看其产品。
早在2月，锌片厂地块项目就已经进行批后公示，产品设计得以曝光。
项目被鹤洞大桥分为两部分，其中北侧地块规划了3栋商业楼，而回迁房及商品房则集中在鹤洞桥南侧。
南侧地块总共规划4栋回迁房及4栋普通商品房，以及一所幼儿园。
为了减轻鹤洞大桥对商品房的噪音影响，项目将3栋回迁房及幼儿园设计在北边靠近大桥一侧。
但项目没有解决“混住”的问题，1#回迁房混进了南侧的商品房之中，并且共用园林及底商。
对于改善客群来说，这会影响圈层的纯粹性，以及居住私密性。
有市场消息称，锌片厂地块项目将打造106-180㎡纯四房改善产品。
目前，距离项目*近的新盘是世茂珠江天鹅湾，在售均价为13万元/㎡，而稍远一点点的中海映澜台售价也要10万元+/㎡。
而隔壁的二手楼盘，光大花园的挂牌均价也在7万元/㎡左右。
预计锌片厂地块项目的价格也会向周边新盘看齐，入手门槛近千万元。
虽然地段不错，但与回迁房混住，以及工业风的江景，真的能支撑“千万豪宅”的称号吗?
你们觉得呢?
