黄埔庙头板块的，板块内有两个在售新盘，星航TOD和*招商臻珑府。
庙头板块，在2021年年初拿地的时候可谓非常火，刷新了不少记录。众多开发商争夺庙头站地铁的两个地块，*终两块地拍到了2.7万/平的高价，一度是黄埔成交价top3地块。
而且也是五号线东延段的庙头站上盖板块。
5号线东延段，从文冲开始，增加了双岗、庙头路、夏园、保盈大道、广州开发区，终点站为黄埔客运港，共计6个站点。
毋庸置疑的是，5号线是广州东西走向中*优秀的一条地铁线路。
且不说他站点多，链接珠江新城，淘金等几个CBD，还能直达广州火车站，再到滘口链接佛山，还与9条地铁线换乘，可以说含金量还是很高的。
5号线东延段的开通，对于新开的站点而已，无疑是一个极大的利好。
但是，由于5号线东延段6个站点的消息确定之后，目前沿线地铁楼盘的价值已经基本兑现了，比如，庙头双雄和万科黄埔新城，早就拿5号线说过事，但现实情况是，行情下行，价格仍旧持续下跌。
庙头板块的两个新盘也去年10月开盘，市场购房热情依旧，开盘价格被板块限价，小面积4.5万/㎡，大面积4.8万/㎡。
越秀星航，位于黄埔区黄埔东路，项目占地104.6亩，容积率2.4，包含8栋26层的住宅（包含两栋人才房）和13栋6层小洋楼。
项目北侧是龙头山公园，南侧是黄埔东路，黄埔东路南侧是庙头村旧改项目和广州开发区；西侧是城中村；东侧的黄埔油库直线距离800米，南侧的发电厂直线距离800米，西北侧广州石化直线距离4km。
交通方面，门前就是黄埔东路，设有BRT南海神庙站，地铁13号线南海神庙站距离项目700米，5号线庙头路站（在建，预计明年开通）的C出口设在小区门口。
教育方面，小区配建了9班幼儿园和24班小学，所以住在这里不用考虑小孩接送的问题，只是小学贴哪个*的牌子还没定。周边的中学离得比较远，双沙中学距离2.9km的车程，开发区外国语学校距离项目2.6km，还有就是未来马路对面庙头旧改的配建中学。
商业方面，项目东南侧就是时代的商业项目，目前正在建设中；其他的就只能依靠地铁了。
项目由两个组团组成，南侧是一梯两户每户140㎡的小洋楼，北侧是高层洋房，两个组团之间由市政道路分隔。高层洋房的户型包括：88㎡和98㎡三房两卫，101横厅四房两卫，115㎡和119㎡四房两卫。
从售价来看，当前售价比去年10月30日开盘时有所降价。目前主推的F5栋和F6栋101㎡四房两卫，西南朝向，南北通透，总价在450-460万之间；F4栋115㎡四房两卫，南北通透，有西南向和东南向两个朝向可选，总价在520-540万之间。
缺点也是有的。一是高层西望黄埔大桥，南望黄埔东路，有一定的噪音。二是东侧800米就是黄埔油库，很难评估它搬迁的可能性。三是，地块曾经是化工厂，虽然做过土壤修复，但终究是个心里的槛。四是，周边环境嘈杂，黄埔东路上泥头车非常多，庙头的旧改推动比较缓慢，所以如果在这里住，长长久久周边都是大工地。
（二）招商臻珑府项目概况
*招商臻珑府位于星航的东侧。项目占地42亩，容积率3.74，包含6栋33层的住宅（包含1栋人才房）。
项目北侧是龙头山公园，东侧是黄埔油库，南侧是星悦峰的公寓（已*），帮助项目阻挡了一部分来自黄埔东路的噪音。
在配套方面，可以说两个项目是一模一样，主要差异就是户型和产品。臻珑府的户型为：78㎡三房一卫（西南向），89㎡三房两卫（东南向和西南向），115㎡四房两卫（东南向）。对比来看：臻珑府的户型更加集约，偷面积比星航更努力，使用率更高。同时，臻珑府的装标也比星航更高，例如墙面贴了墙纸、配备了风管机空调。
从售价来看，目前主推的3栋，89㎡三房两卫，东南向，总价在380-400万元之间，115㎡四房两卫，东南向，总价在530-550万之间，基本和星航持平。
项目的卖点也是5号线庙头路地铁站。相比于星航，项目的缺点在于：
一是臻珑府东边的山上有坟墓，虽然现场的销售说目前在不断地推动迁坟，但实践起来恐怕很难：挖别人祖坟这种事儿没那么容易推动，而且土地都已经出让了，政府再迁坟也没钱挣，动力不足。
二是，小区的规模稍微小了一点，不像星航那样有个围合式小花园，臻珑府的小区只有一条直路，小区内遛狗和遛娃的空间小。
如果要在两个楼盘之间选择的话，市场已经给出了答案：臻珑府。
星航在2021年10月29日取预售证，10月30日开盘，截*目前已网签246套。如果真的像去年广告推文中说的开盘推货250套，去化六成，那么在开盘卖了150套之后，接下来每个月只卖10套。即使不考虑开盘的一大波去化，平均每月卖22套，也是有点惨淡的。臻珑府*次获取预售证是在2021年12月29日，截*目前已售354套，平均每月40套，流速比星航快一倍。
臻珑府之所以能卖得更好，有两个原因。
一是，臻珑府在得房率和装修品质上具有*。在得房率上，即使是78㎡的三房，样板房看起来也不小，主要是通过飘窗和花池来偷面积。虽然用花池偷面积需要和客户再签一个维修协议，操作起来有点麻烦，但偷面积还是很有效果的。同时，臻珑府的产品在刚需上努力添加改善的元素，例如高窗地比和主卧270°转角飘窗，这种手法以往只有在豪宅中才有。
二是，臻珑府定位更加明确（纯刚需），销售在讲解中针对竞品做了充分的对比；而星航的销售只是纯粹的不屑于把臻珑府当做自己的竞品，却在针对刚需的说辞中准备不充分。这可能是由于星航在这个项目有两个完全不同的产品系，销售面对着两种不同的客户，在策略上存在着转换的问题。北侧高层组团定位刚需，产品本身不足够刚，销售姿态摆的有点高，影响了刚需客的体验；南侧小洋楼组团定位刚改，然而受众却不太能接受这里的环境。
如果你是在科学城工作，同等价格去买品秀星樾的复式或保利罗兰，环境和配套都更好。如果你是在开发区工作，那万科黄埔新城比这里单价便宜一万，配套更齐全，没必要来这里蹭5号线的热点。如果你是在琶洲工作，那么选择新造，既能近地铁，环境还更好，也没有什么理由来这里。如果你是投资客，关注老黄埔，那么富颐华庭和城市之光是更优的选择。
星航和臻珑府的受众主要是两类人：101㎡及以上的四房面向*区的外溢客，78㎡-89㎡的三房面向珠江新城和鱼珠的上班族。
对于*区的外溢客，需要三代同住，夫妻要上班没时间带小孩，老年人要帮忙接送带娃，那么这里的四房，倒是一个可以考虑的选项。毕竟450-500万的预算，在市*实在买不起四房，只能往外边走了。而且人生到了这个阶段，花花世界已经不重要了，更多的是要回归家庭，要在合理的通勤范围内追求更多房间和面积解决四五口人的居住问题。
对于在鱼珠上班的人来说，在这里买房很容易理解（地铁直达）。但对于珠江新城的上班族来说，一定很纠结：同等预算，是选择*区的“老破小”，还是这里的“远小新”？
不同的选择指向着不同的生活，选择没有对错之分，只是需要评估个人对这些事项赋予的权重。如果选择了市区的老破小，那么可以更好地兼顾约饭、加班、医疗、买菜等需求，缺点就是20年以上的楼龄、小区比较嘈杂。如果选择这里远小新，楼下有地铁和崭新的小区，缺点是为了地铁放弃了太多，周边一片大工地，环境比较差，要考虑值不值得。
一方面，庙头的旧改，当前是处于停滞状态的，旧改的实施方案还没有获得正式批复，后续预计还要进一步调整规划，而且之后的拆迁和建设也是漫长的过程。未来5-10年的周期，周边都是工地和泥头车。对于年轻人来说，一套房子是住不了一辈子的，尤其是小户型（89㎡三房两卫），本来就是过渡型的，未来5-10年住在大工地里，等周边成熟了，自己也该换房了，图到了什么呢？图未来作为次新房更好卖吗？其实这也很难保证，五年后周边旧改蓬勃发展，人们都被新房吸引走了。
