400万，今年在黄埔的选择真的太太太太多了。
除了有源源不断持续推新的一手楼盘，区域内的存量次新也陆续进入“5年”关口，一二手的较量短期内会一直持续；
另外，去年黄埔项目价格大乱斗成功让整个区域价格成功回归理性，单价3-4万的楼盘大把可选；
也难怪各位东部买家要纠结那么久，那就来看看如果有400万预算，黄埔区怎么买。
先确定板块，老黄埔还是科学城？
这个问题是近一年主编问答里的提问频率* 3。
鱼珠CBD的概念，靠产业转型，城市更新，13号线和5号线双地铁直达天河，交通*明显，板块内几乎没有低于4字头的均价，已经反映了一切，*的缺点就是要等。
鱼珠板块内的富颐、城光和中鼎，近天河，价格一直坚挺不下，要买，预算要加到500万+；
庙头板块的*招商臻珑府，如果在5号线沿线上班不用换乘挺方便的。另外户型很赞，赠送面积多，缺点是周边环境三五年内都不会太好，要守较长时间；小区规划较小，周边教育没有*。*于价格，就见仁见智，现在比开盘也降价不少了；
和瑧珑府相隔两站的黄埔新城也更便宜，但如果关注长线涨幅，个人觉得就不要想了，黄埔新城近几年肯定卖不完，到时还要和一手产品竞争；对于10年之后，现在很难下结论，要看板块发展进展；具体可以参考一下广州一些大盘的涨幅，亚运城、祈福，其实没有十分理想。
无论是产城距离、市政配套、还是人口热度，科学城都是黄埔的大哥，而且300-400万选择会更多。
但目前板块内靠近地铁的一手项目并不多，大都需要公交接驳，去往天河、海珠两个区域的商务圈需要在高人流量站点转线，高峰期的地铁懂的都懂。
400-500万的改善买家或者是一步到位的刚改买家，可以关注以下三个板块：
黄陂板块，优点临近天河，也享受科学城辐射，周边山多工厂少，宜居板块，缺点则是周边配套缺乏；
科学城*两个全配套楼盘，王炸地段的大壮一期所剩货量已经不多了，目前在售的只剩下105㎡三房和118㎡的四房，单价已经去到了5.5-6万；星樾TOD*后一批复式，95-105㎡四房，价格稍微便宜一点，但距离地铁站的距离会更远；
区府板块，保利罗兰国际，108-135㎡的大户型，不care地铁距离，可选；科城山庄，公务员盘，买到真的是赚到。
300-400万的刚需，选择更多：
佳大和山畔、是科学城为数不多的地铁盘，山畔近期也有上新计划，80-110㎡，价格未知，北向应该不用4字头；佳大在售93-129㎡三*四房，均价3.2万。想拥有更好配套和品质感选择山畔，想少交几年房租即买即入住可以选择现楼的佳大；
合生*城和时代天韵，前者体量大，学校和未来配套会更加理想，但未来去到二手市场，规模适中的时代天韵竞争相对没那么激烈。
还有网友问，预算如果真的不足可选长岭居吗？
长岭居*大的bug是缺乏轨道交通，如果是市区通勤只能依赖楼巴或者接驳，看个人对交通便利的要求；居住环境来讲，长岭居还是可以的，毕竟是主打居住板块，但是如果是未来涨幅，还是科学城和老黄埔有看头。
一手货量充沛，二手次新房还值不值得买？
对于刚需来说，值得，但尽量选择科学城的次新。
科学城的二手次新*还是很明显，肉眼可见的配套，二手价格也有了一定回落，正好可以看看是否有笋盘捡漏，而且二手购房周期很短，可以加快换房速度。
那科学城二手次新那么多，我们该怎么选？
01
看产品
以万科东荟城和保利罗兰两个盘为例；这两个盘都是位置、小区、教育综合起来都是科学城一带靠前的，但因为产品太多了，要看具体位置和价格；
另外就是楼龄，如果是打算居住时间10年以上，那么当下购入楼龄越新越好，因为新楼盘源源不断的区域，未来二十几年楼龄并不具备*；如果是5-8年打算置换，那还可以具体对比。
02
看定位
以金色梦想和中海誉城为例；相邻的两个盘，价格却差了几千，因为中海誉城主要是户型都是偏刚需紧凑的，面积太小，项目本来定位就是年轻社区的，这种定位的楼盘就注定它的涨幅就不会比周边同等面积但做多一房的楼盘高。
03
关于涨幅
不需要太纠结两个楼盘之间的涨幅比较，因为这个涨幅和入手是否笋、户型朝向、保养程度、以后卖出的机缘等都有很大关系，根本没办法去直观比较。
如果一定要对比，就选地铁和学校的，不过随着“教育公平”大方向的贯彻，学校也有可能成为一个变量。
*后，如果还不知道怎么抉择，那就看单价，当下的楼价是“均值回归”状态，之前一波降价已逐渐将多余水分挤出，单价较高的楼盘肯定有更明显的*。
*于地段和面积，刚需/刚改优先选择地段，不用执着更宽敞的户型，因为位置不好的楼盘面积越大越不好出手。
