国庆天有多热，楼市就有多火！
一众新盘促销抢跑不说，就连天河那些沉寂许久的“老妖盘”也被卷进江湖。
天河智慧城的慧源山庄“6万/平”惊爆眼球，金融城江源半岛*低八折起特惠放出，就连燕塘烂尾近20年的粤垦绿苑都传出吹风5字头的消息......
天河三打“老妖盘”促销抢跑
*先登场的，自然是被市场誉为抗跌神盘的江源半岛。
该项目于2010年*开，当时售价仅2万/平，共772套可售房源，直到今年才售出340余套，但价格早已水涨船高。
相比于佛系的江源半岛，慧源山庄的身世则更加曲折。
由海景地产在2013年开发的慧源山庄，于2018年底正式入市，*开毛坯5.2万/平。
尴尬的是，经过18-21年这一轮普涨周期后，这个盘的涨幅几乎可以忽略不计。
值得一提的是，该盘曾和合景有过合作，但*终未能成行
而到了今年国庆，该盘更是推出6万/平左右的62平小户型，还赠送10万元的家具礼包，不禁令人唏嘘。
*后登场的，则是位于燕塘地铁站附近的粤垦绿苑。
一个烂尾19年的现楼，如今有小道消息传即将面世，推出51-145平户型，将低*5字头起。
若传言属实，天河或将迎来低*300万左右的上车门槛。
粤垦绿苑效果图
项目产权缩水、户型产品老旧
按理说，按照天河这三盘出道这么久了，应该会有一定的市场及拥垒，但事实上恰恰相反。
综合起来看，相对比市面新盘，楼市君以为可能有这几大原因：
其一，这三盘产权普遍缩水，其中两个更位于板块边缘。
比如，江源半岛所在地块产权要追溯到2003年，从开发到销售又经过7-8年，一开盘产权便已缩水，而到如今，该项目产权已去近20年。
同样，慧源山庄作为新房销售，产权也已缩水近10年，而粤垦绿苑则更无需多说， 也缩水了近20年。
当然，并不是说产权缩水，就不能上车，比如当年的世茂天樾，产权缩水照样卖爆，其背后的地段价值成为了其冲击市场的有力臂助。
但反观这三盘中，慧源山庄位于天河智慧城板块边缘，周边大都是亟待改造的城中村，城市界面和强规划概念都稍显不足。
*于粤垦绿苑，更依赖天河北的成熟生活配套，板块已然到达天花板，未来再无增量可言。
显然，这些对于买房看预期的购房者而言，都具备相当的上车抗性。
其二，这三盘的户型产品基本已跟不上时代。
比如，江源半岛80平只能做到2房1卫，且还有正北朝向，无论是居住舒适度还是通风采光都比不上现在的新房。
珠江·广钢花城67平户型图
还有慧源山庄的97平户型，除开以上通病之外，卫生间还没做到三分离，入户近4米的走廊也都是浪费面积，比较难利用起来。
*于粤垦绿苑的户型更是老式，不仅没做到方正格局，厨房和卫生间贴贴的设计也深入骨髓。
网传户型图仅供参考，以项目*新公布的为准
其三，这三盘的产品、价格与其定位有所错配。
慧源山庄给自己的定位一直都是“豪宅”项目，但可惜的是产品中却有着62-97平的户型，并且总占比不少。
*于江源半岛，价格在金融城并不算低，稍微大一点的户型，价格妥妥超千万。
困境之下，天河三盘如何破局
近期，官方频频派糖，央行、财政部、税务部一天之内下场多次督战，就差把“赶快买房”写在脸上。
但需要注意的是，不同于此前周期的全面放开，这次的利好大多都带有时间限制。
换句话来说，在政策宽松的规定期限内，即是买家的*佳上车期，也是开发商抢跑的窗口期。
结合眼下市场来看，众多开发商也都是火力全开，国央房企更是全面攻占销量榜单。
以为，对于天河三盘这样的非国营房企，要想在这样的浪潮中非得一杯羹，需及时调整自身营销战略，降价走量不失为良策一条。
比如，江源半岛可以持续保持促销力度，加速去化；慧源山庄不妨尝试成交送拎包入住等服务；
如果粤垦绿苑直接低价开盘轰炸市场，燕塘完善的配套足以吸引天河刚需上门。
你会上车天河三盘吗？
