*近，新塘再次成为热议的话题。
一方面，凯达尔广场在法拍网挂牌，进行债权资产招商，金额合计达5.93亿元。另一方面，新塘即将有多个新盘入市，许多购房者会担心会不会再次出现严重内卷的情况。
的确，从TOD板块发展降速以来，新塘的话题性一直不高，出现在大众视野时，往往会伴随着一些负面声音。
降价、烂尾、二手房集中抛售......然而，即便如此，新塘一手住宅的成交量依然比较坚挺。
2021年，新塘成交量为3949套，同比上涨30%，位居热销板块* 5的位置。
人们对新塘褒贬不一是事实，但新塘卖得好也是客观的市场现象。
带着这么明显的矛盾感，多个即将入市的新盘难免会被比较。
在踩盘过程中，你会很明显发现一个现象：这些新盘都以打造精品住宅为方向。
其实，这也不难理解，因为已经有项目开了这个头。例如保利天汇、新世界广汇尊府，都是把*好的产品系放在新塘，价格几乎都是3.5万/㎡起。
在这方面，做得比较纯粹的是越秀·星耀TOD，产品为100㎡3+1、125㎡4+1，没有100㎡以下的户型，客户群体更偏向改善，价格也是如此，吹风价3万/㎡。
这要归功于项目的先天条件不错，距离13号线新塘站约500米，地处TOD板块*片区，周边还有广大附中增城实验中学附属小学等周边教育。
项目与TOD距离
这在几个新盘当中，该项目的居住纯粹性是比较突出的，其余项目虽然打着精品住宅的头衔，但户型面积段更偏向刚需。
例如晓风云著户型为77-135㎡二*四房，各户型空间感都不错，77㎡能做到8米进深，4米开间，单从户型上看足够优秀，吹风价2-2.2万/㎡。
然而，由于是烂尾楼盘活项目，小区内缺少园林配套，加上南向景观一大批城中村，因此即便这个项目说是宋卫平亲自考察，也很难与改善划上等号。
晓风云著南向景观
广州城投·禧阅盛汇户型则是89-122㎡三*四房，两个小户型设计相对比较紧凑，舒适度方面或有所欠缺，122㎡户型舒适度会更高。
项目与保利天际、广汇尊府紧挨在一起，属于TOD总部经济片区，地段价值无需多言，户型面积与后两者错开，吹风价3万/㎡，算是总部经济区的*低门槛。
远洋天成、路劲·星棠由于只开放了展点，还没开放样板间，具体产品如何有待跟进。
从户型图来看，两个项目各具亮点。远洋天成72㎡做三房，在新塘板块算是门槛较低的三房户型；路劲·星棠95㎡做四房两卫，板块内四房多数在100㎡以上。
说起新塘，交通自然是不可不说。
《广州综合交通枢纽总体规划（2018-2035年）》中，广州规划“双芯两极”结构。新塘南站为*的“东部极”是两极之一。
4地铁+3条国家铁路+2条城轨+1条有轨电车，10轨交汇，让新塘与广州市*、大湾区快速连接。
轨道交通密集的结果是什么？通勤方便。以目前已经开通的13号线为例，从新塘站出发，到达天河的珠江新城，一般在45*左右，是可以接受的。
比起其他板块的地铁线路少、城轨推进慢，交通的便捷，可以*大程度上降低买家面对实际距离上的落差。
但有一点值得商榷的：交通的发展带来庞大的人口流量，有人流就有价值。
这个逻辑本身没错，但不能抛开事实来说话。因为这个以交通为*的概念，在我看来有两个不确定因素：
其一，人流量转化问题，强如白云机场、广州南站都在为如何将流量转化为经济价值而发愁，新塘南站从目前来看还有很长的路要走。
其二，凯达尔广场的运营时间要打个问号，作为TOD的*项目，凯达尔广场关乎整个板块的价值体现。
凯达尔广场“停摆”
新塘有不足，但也有肉眼可见的进步之处，比较明显的是商业配套。
新塘万达、广州合生汇、东进广场、永旺梦乐城等商业配套十分成熟，基本的生活需求都能得到满足。
教育方面，也一直在引进优质学校，例如广大附中增城实验中学、清华万博实验学校、华商外语实验学校等。
在商业、教育都有明显进步的情况下，居住氛围浓厚是新塘的一大特征。
可能有人把这个特征称之为睡城，但*少人们愿意在这里生活，不是单纯的投资炒作。
更何况要用发展的眼光看事物，在产业方面新塘乃*整个增城都有提升，2021年增城全年GDP增速达到10.8%就是*好的证明。
说到这里，还是离不开那个问题：新塘能买吗？
能买，但不是随便买，尽量靠近TOD板块，而且要具备一定的耐心。
从市场方面来看，增城虽然是供货大户，但不包括新塘TOD板块，当前TOD板块有两个项目在售，一个是尾盘，一个是习惯慢慢卖的港企项目。
除了这两个之外，严格来说TOD板块已经没有一手项目在售了，一手住宅比较*。
而即将入市的项目中，真正意义上的TOD盘只有越秀·星耀TOD、广州城投·禧阅盛汇，其他只属于外围，蹭个热度罢了。
值得一提的是，两个项目住宅供应不多，两者加起来大约1500套左右。也就是说，供应大内卷严重的情况，在TOD板块不存在的。
综合各种因素，TOD板块依然是值得期待的，*少在增城很难找到比这更具实力和潜力的地方。
但还是那句，新塘板块更适合自住，不太建议投资。
随着规划升级、配套完善、旧改推进，新塘的城市界面将会有所提升，但这个周期不会短，投资需要比较谨慎。
