中冶·逸璟公馆，**的产品是什么？

如今楼市动荡，只有开发商自身实力过硬，才能保证资金链和项目正常运转，以保障购房者的资产安全。

中冶·逸璟广场，世界500强中国中冶倾心打造，正踞海珠城芯价值高地，以央企强劲实力护航城芯资产。

比邻亿万别墅逸璟公馆，与*圈层同享顶奢配套资源与亿级朋友圈。

只要掌握一个行业中**的资源，就相当于掌控着整个行业的流向。

楼市也是一样，只要手持**的产品，无论如何变迁都能立于不败之地。

那么，**的产品是什么呢?有一种产品竟然只有1%?

中冶逸璟公馆，是一个不缺话题的项目。

中冶·逸璟公馆地处海珠老城*区位，宝岗大道之上，尽享海珠三条黄金走廊的价值汇集。大手笔规划前所未见的城市低密度合院，容积率仅0.88，一院一家族，一席永流传。

当年的海珠*高地价，还是断供多年的市*别墅，一开始就注定了它的关注度。

但在2019年底面世后，却迎来了长久的静默。截止目前，项目公开网签的只有3套。

豪宅去化是慢，但这个成绩，应该说是大跌眼镜了。

站在马后炮的视角复盘，中冶败走广州，几乎是一种必然。

中冶逸璟系院墅对广州“金字*”置业人群为何具有如此的巨大吸引力?

如果用一个公式表达出来，那就是：*奢宅=*城市资源+*的自然资源+*匠心产品。

由“资源”、“品质”、“因地制宜”等各种要素，共同形成了流淌于中冶血液里的专属DNA，在购房者认知中，“中冶逸璟系别墅”自然成为区别于“其它别墅”的独特存在，也自然成为中冶逸璟系在*市场上无往不利的开路先锋。

纵观广州地铁项目，多的是离地铁站近的，但拥有四条地铁线路的围绕，那却是*，中冶逸璟广场周边有2号线、8号线、11号线(在建)、广佛线四地铁环伺，约600米抵江泰路、燕岗地铁站，约800米抵宝岗大道地铁站。

据亮点好房编辑了解，项目周边*林立，如昌岗中路小学，宝玉直小学，市五中，市六中等学校，大中小幼儿*资源云集。

全能配套、繁华在手。坐拥老城数十年发展之精华，畅联江南西、中大、江燕、乐蜂广场四大商圈。太古仓码头、BIG创意园、海珠湿地公园、广州塔、黄埔古港等广州旅游打卡胜地环绕，可满足一站式生活成熟配套。星汇海珠湾周边配套同样成熟，江南西、乐峰、中大3大商圈环伺。

项目总占地面积约19888.1平方米，容积率为2.5，总建筑面积约49959.7平方米，项目分为南北两区，北区是纯别墅，共48套，容积率仅0.88，而南区为配有商业广场的loft公寓。

以北京恭*为设计范本，同时从岭南名园——梁园中的园冶“九境”提炼精粹，将北方文化与岭南文化*融合，打造“三进五礼九境”*形制的门第体系，以及“一轴带三井，十巷景中藏”的园林布局。

据亮点好房编辑了解，项目主推约30~39㎡4.5米层高创意双钥匙/loft产品，也就是说，买一套相当于 “ 买一送一 ” 的概念，可将一个房子划分为两户居住，安全私密互不打扰。无论是自住还是投资，皆可随心所 “ 寓 ” ;loft双层空间，高使用率，这种双钥匙户型也成就了投资置业者的双倍 “ 前景 ” 。

所以，广州的*基本离不开云山和珠水。兼具厚重和灵秀，是广州的城市封面所在。

位于海珠闹市的逸璟公馆，这恰好是*大的bug：不背山、不望江、不临湖、不近公园。

从地图上看，逸璟公馆位于工业大道中以东，离珠江前后航道都有相当的距离。

对比几大老牌的城央别墅，二沙岛上有音乐厅、展览馆，几乎没有高楼，举步就是沿江绿道和一线江景，景观资源堪称奢侈。

珠江别墅虽然身处CBD，但刚好位于临江的金三角区，还可以步行直通珠江公园，绿化景观不止胜出一筹。

“四不靠”的逸璟公馆，豪宅属性再降一级。

逸璟公馆却是单体豪宅，周边密布的是沿街商铺、高龄小区、人才房和酒店公寓。

社区之外，一条马路之隔是2001年建成的南景园，*小户型67平，总户数超过2000户。西南侧的富力顺意花园，同样是20年楼龄，挂牌均价为5.3万。

社区之内，同地块还规划了高层人才房和商业公寓，和别墅区的距离不过数十米，其中公寓单价在4万左右。

*先，是在中等素质的地块上，强行打造*项目。

一定程度上，这是一个在高地价压力下，被逼出来的豪宅项目。

但项目所在的区位，既不是海珠传统的豪宅区，也没有外部的政策、产业加持。老广不会认可，新广也很难看上。

*大也是*主要的亮点，就在于占了城央别墅这个*的赛道。除此之外，并无更多的故事可讲。

虽然总有少数富人愿意为此买单，但也很难达到现象级的市场效应。只能在去化路上，坚持做时间的朋友。

其次，是产品的*终定价过高。

4.2万的楼面价确实不低，出于成本覆盖的考虑，拉高产品溢价也是常规操作。

但就在中冶拿地的节点，广州的房价便开启了狂飙模式，一路从*拉升*一线城市水准。周边20年楼龄的二手房，目前都已去到5.3万/平。

在房价起势的条件下，中冶在产品定价上，其实有相对宽裕的腾挪空间。

没有*的产品，只有合适的价格。同样是4000万-6000万，广州可选的豪宅项目并不少。

可以琶洲珠城，何必海珠老城?

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