整理材料实在是个辛苦活。一般我都少碰为妙。但有时候，一旦沾上，又不想半途而废，简单复制粘贴，也没啥意思。所以只好硬着头皮把事情做完。
*近公布的两份文件：《广州市2022年建设用地供应计划》和《2022广州经营性用地供地蓝皮书》正是这样。
今天亮点好房编辑*再把大家关心的几块新增宅地说说。*于商业地块，就留在后面看时机和心情再聊吧。
根据《计划》，黄埔区2022年建设用地供应，虽全市*多，高达510公顷，占全市比重2成，但具体到商品住宅用地，其实很少，仅约70公顷，也就是70万平方米。
值得注意的是，2022年黄埔区供应9宗二类居住用地（部分兼容商业商务用地），总占地面积约163.54公顷。商品住宅用地仅70公顷，不到一半。
2022年广州供地计划各区分布表
宅地怎么这么少？主要是几个巨无霸地块，主体是商业商务用地及公服配套用地。
比如，宏仁厂改造地块、萝岗立交改造地块，以及将军山收储地块，都是二类居住用地兼容商地，其中宏仁地块和将军山地块，规划功能上主打产业园区，业态以商务办公为主，住宅是配套，占比较小。
那么，70万平方商品住宅又是什么概念？
若按综合容积率3.0计算，则计容总建筑面积约210万平方米。
据亮点好房编辑了解，而黄埔区这几年，年均商品房销售面积大约250万方。两者相差40万方。
但实际上，70公顷商品住宅用地，并不是全部用来盖房子，还包含学校、社区*、肉菜市场、文体设施等公共服务配套用地，以及部分商业办公用地。这部分占比大概3成。
也就是说，70公顷住宅用地中，真正用于盖房子的地，大概50公顷，即50万方，计容总建筑面积约150万平方米。
这样，相比年均销售面积，则有近100万方的缺口。这个缺口，则由旧改项目来填补。
这也是我们多次强调的两个变化：
一个是宅地供应结构变化：黄埔区通过招拍挂出让的宅地越来越少，旧改已成为黄埔商品房供应的主角。
另一个变化，通过招拍挂出让的外围山边宅地，基本以改善大户型为主，走豪宅路线；而旧改宅地，更偏刚需化。
以下是今年推出的9宗宅地的简要分析。内容有点长，但干货一火车，请收藏慢慢看吧。
据亮点好房编辑了解，位于开萝大道以北、香雪八路以东、广惠高速以南，总用地面积36681平方米，计容总建筑面积107715平方米，容积率3.0。
这是2021年第二批集中供地流拍地块。
去年，该地块出让条件极高：限地价+竞自持+摇号+限50%*次置业+全周期限售价，不得高于38051元/平。且还要求开发商出资建设广惠高速长约235米全封闭隔音屏。
该地块为时代地产意向地块。今年回炉再拍，出让条件是否放松，要看楼市大环境是否回暖。
地块总占地面积高达307677平方米，计容总建筑面积512112平方米，综合容积率3.2。土地用途为二类居住用地、商业商务用地。
萝岗立交改造地块根据广深高速走向，分南北两块地。其中北侧地块为为二类居住用地兼容商务用地和中小学用地，南侧为二类居住用地兼容商务用地。项目总投资估算为30.53亿元。
萝岗立交改造控规
该地块为有轨电车5号线永和车辆段上盖综合开发项目。
据亮点好房编辑了解，土地用途为二类居住用地，占地面积48358平方米，计容建筑面积148554平方米，容积率3.0。建筑密度28%，绿地率35%，限高100米。
地块位于长岭居长岭路以南，长贤路以北，外环路C线以东，即融穗御府小区东侧。
地块土地用途为二类居住用地，占地面积71194平方米，计容总建筑面积219278平方米，容积率3.1。
长岭居控规显示，该地块东南侧规划有一处依托原有的山塘扩建而成的人工湖，北侧配建一所九年一贯制中小学，以及1所幼儿园和1家托儿所。
另外，在湖的南侧、长贤路以南，还有三块小面积宅地。
这块地相比元贝居住地块，环境相对更好一点。主要是多了个人工湖。
长岭居不缺山林景观，水景比较*。从控规上看，长岭居*片，除了水声水库体量较大外，其余规划的社区型人工湖仅三个：两个分别在融穗御府东侧、铁英中学南侧，一个在中冶逸璟台后面规划宅地。
*于交通、商业，两个差不多吧。元贝地块北边更近长平，但南侧地块相对远一些。
而长岭路以西地块北侧紧邻岭头公司留用地商业体“科岭创新汇”和前海人寿粤广医院，也能满足基本生活需求。
长岭路以西地块周边规划
这两块地南北相邻，东侧是CPPQ-A4-2/3地块，四宗地均为二类居住用地。
其中，CPPQ-A4-4地块由两块地组成，总占地面积105048平方米，计容总建筑面积248387平方米，容积率分别3.0、2.0。
CPPQ-A4-5地块占地面积72229平方米，计容总建筑面积144458平方，容积率2.0。这块地也是黄埔区*列入2022年广州经营性用地供应蓝皮书的宅地。
值得注意的是容积率。去年底，CPPQ-A4-2/3两宗地的出让条件明确，150平以上户型占30%以上，室内层高不低于3.1米，容积率分别为3.0、3.5。
相比去年底出让的两宗地（CPPQ-A4-2/3地块），今年入市的两宗地，除北侧一小块容积率3.0，主体部分容积率低*2.0。
元贝地块规划打造长岭居*品质社区的意图，已非常明显。
从不同容积率地块布局来看，预计东、北侧为高层大户型，西、南侧主要为小高层。
这也是元贝居住地块相比长岭路以西地块，更为“豪宅化”一些。
据亮点好房编辑了解，另外，元贝居住地块虽无人工湖景观，但地块中间规划一座大型*公园，这是加分项。
还有，相对长贤路从中穿过的长岭路以西地块，元贝居住地块更为安静一些，这也符合高品质社区的特质。
去年底，知识城集团以底价近100亿将CPPQ-A4-2/3地块纳入囊中。项目名为“长岭雅居”，开发年限长达8年（2021-2029年）。
今年，知识城集团是否乘胜追击，将西侧两宗地一并吞下统一开发？拭目以待。
以下是这五块宅地的控规与航拍现状：
地块位于知识城北钟太快速路以南，九龙大道以西，距离地铁枫下站约1公里。
土地用途为二类居住用地、商业兼容商务用地，地块占地面积约57711平方米，计容总建筑面积115422平方米，容积率仅为2.0。
目前，知识城北区在售新盘仅红卫村旧改项目时代印记，且已进入尾货状态。随着知识城北区生物医药、半导体两大产业园区企业加速进驻，片区房源紧缺。
枫下商住地块的入市，一定程度上可承接片区的职住需求。
目前，枫下村域范围布局了知识城四个产业组团中的一个：新材料新能源及集成电路产业组团，已引入粤芯半导体、创维智能产业创新基地等项目。
地块位于大沙东延续以南、开发大道旁、广深沿江高速以南，新港生活区以北。即原裕东物流地块。目前，将军山地块已完成大半土地收储，进入企业清退阶段。
根据规划，将军山地块收储后，土地性质由工业物流用地调整为二类居住用地、商业兼容商务用地，总占地面积高达441798平方米，计容总建筑面积1767192平方米，综合容积率4.0。
片区功能致力于生产、生活、生态融合发展，链接城市功能体系；营造宜居宜业产城社区，打造产业＋文化体验式活力街区。
这一定位，意味着该地块的业态以商务办公为主，居住为辅。从园区效果图来看，将规划建设多栋高层写字楼。
其中包括项目一期A3地块两栋高度为150米、100米的建筑。地块总用地面积为18274.01平方米，总建筑面积为105374平方米，容积率为4.69，总投资为10亿元。
该地块土地用途为二类居住用地、商业商务用地。占地面积高达494544平方米，计容建筑面积1236360平方米，综合容积率2.5。
该地块经由黄埔区对宏信塑胶、宏仁电子、宏昌电子、融盛包装等4家宏仁集团企业收储而来。
宏仁地块收储后，土地用途由工业用地调整为二类居住用地、商业用地兼容商务用地。土地利用效率将大幅提升，产业形态和周边环境也将得到极大改善。
根据广州科学城提升规划深化设计方案，宏仁厂区改造地块及周边区域，打造产业服务*——云埔*总部基地。
云埔*区规划鸟瞰效果图。仅供查看，以*终官方公布为准
云埔*区规划示意图，拉大查看。仅供参考，以*终官方公布为准
据亮点好房编辑了解，2021年6月底，素有“*控”之称的盛高投资控股签约云埔*总部项目。项目拟投资200亿元，建设总部办公集群、科技商务办公、主题商业以及相关配套设施，打造科学城东部区域城市*+产业服务*+总部经济带。
根据规划，云埔*总部基地项目还将配套建设一所三甲医院以及小学、幼儿园，为片区提供新的医疗与教育资源。
从规划来看，宏仁地块将以商务办公、商业配套为主，住宅体量较小。由于片区配套齐全，未来还将引入地铁六号线东延段站点，地块内住宅供应量小，也显得更有价值。
盛高公布的云埔*总部效果图显示，项目将*少建设10栋写字楼，其中包括一栋超高*。
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