近日，广州番禺区汉溪大道旁的奥园总部大楼再次出现在司法拍卖平台的 “流拍名单” 上。这是这座建筑自 2023 年*挂牌以来的第四次流拍，起拍价从最初的 25.32 亿元一路降至 13.82 亿元，较 24.67 亿元的评估价已打至 5.6 折，却依然没能找到接盘方。这座曾象征着奥园集团辉煌过往的地标建筑，如今的境遇正悄悄折射出房地产行业深度调整期的真实缩影。
提到奥园，老广们并不陌生。1996 年在广州起步的奥园集团，曾是华南房企中的 “黑马”。从早期开发番禺奥园、南国奥园等经典楼盘，到 2007 年在香港上市，再到 2020 年跻身 “千亿房企俱乐部”，*时期的奥园业务覆盖地产开发、商业运营、健康产业等多个领域，版图甚至延伸到澳大利亚、加拿大等海外市场。
而位于番禺汉溪大道的总部大楼，正是其扩张期的标志性作品 ——2019 年建成的这座建筑总建筑面积约 10.7 万平方米，集办公、商业于一体，紧邻地铁 3 号线汉溪长隆站，周边商圈成熟，曾是奥园集团的 “神经中枢”。但随着 2021 年下半年房企债务危机集中爆发，奥园也未能幸免，截至 2022 年 6 月，境内外债务违约规模已超百亿元，随后进入债务重组阶段。为缓解流动性压力，集团开始处置各类资产，这座总部大楼便成了其中之一。
一座地段不错的总部大楼，为何四次流拍？
背后既有单个企业的困境，也有行业环境的影响。从资产本身来看，大楼的 “硬伤” 并不明显，但司法拍卖的特殊性让竞买人需一次性支付全款，还要承担潜在的产权瑕疵、税费成本等风险。对当前资金链普遍紧张的房企而言，拿出 13 亿元全款接手并非易事；而对其他投资者来说，10 万平方米的大体量办公物业后期运营压力不小，尤其在番禺写字楼空置率本就不低的背景下，*周期很难预估。更深层的原因，是市场对房企资产的信心尚未完全恢复。
近年房企违约事件频发，各类资产处置中 “降价流拍” 已成常态，比如某头部房企深圳总部大楼历经 7 次拍卖才成交，成交价较评估价近 6 折；另一房企上海商业项目也多次降价后才找到接盘方，这些都说明市场对房企大宗资产的态度趋于谨慎。此外，奥园境内债重组方案虽已获债权人通过，但境外债重组仍在推进中，标的资产是否涉及复杂债权纠纷、后续能否顺利过户，都让投资者反复考量。
而奥园总部大楼的流拍也并非孤例。在房地产行业从 “高杠杆、高周转” 转向 “稳杠杆、保交付” 的过程中，越来越多房企加入资产处置行列，却普遍面临 “卖资产难” 的困境。据不完全统计，2023 年以来全国房企通过司法拍卖处置的资产超千宗，涵盖住宅、商业综合体、总部大楼等，流拍率超过 60%，即便是顺利成交的资产，成交价也多在评估价 7 折以下。
这背后是行业逻辑的深刻变化：过去 20 年房地产核心逻辑是 “资产增值”，房企靠囤地、建房、快销扩张规模；而现在逻辑转向 “现金流为王”，房企更关注资产流动性而非增值空间。
但市场 “接盘方” 结构也在变：传统房企资金有限，国企央企虽有资金但投资更谨慎，民间资本对大宗资产的热情也因经济环境降温。不过，资产处置难也倒逼房企转变思路，有的选择 “以物抵债” 抵给债权人，有的引入合作方通过股权转让、联合开发盘活资产，还有的将商业物业改造成长租公寓、产业园区，探索新运营模式，奥园总部大楼的后续处置或许也需要更灵活的方案。
当下，随着 “认房不认贷”、降低首付比例等政策落地，房地产市场信心正在逐步恢复，部分城市优质住宅项目成交量回升，房企融资环境也边际改善。这对仍在债务重组中的奥园而言，或许能为资产处置带来新机会。
从长远看，房地产行业正告别 “造地标、拼规模” 的时代，转向 “重运营、提质量” 的新阶段，总部大楼的象征意义在弱化，实用价值更受关注。未来，无论是奥园总部大楼，还是其他房企的闲置资产，若能结合区域需求调整功能 —— 比如转型为科创园区、人才公寓等，或许能找到新出路。
四次流拍不是终点，而是行业调整期的一个注脚。对奥园来说，如何在债务重组中盘活资产、重拾市场信任是关键；对整个行业而言，让沉淀的资产重新流动起来，让资源配置更高效，则是转型路上必须跨越的关卡。毕竟，城市发展需要 “地标”，但更需要能真正服务于生活与产业的 “实用资产”。当市场回归理性，或许我们会看到更多从 “辉煌符号” 到 “民生空间” 的温暖转身。
