近期，广州楼市里保利的新动作不断，保利天曜强势闯入购房者的视野，成为众人热议焦点。然而，它真的如宣传那般出色吗？今天，咱们就来全方位、无滤镜地剖析这个楼盘。
保利天曜的前身 —— 天河区绢麻厂项目，在广州土地出让史上波折不断。2001 年，土拍起拍楼面价仅 1012 元 / 平，却惨遭流拍；2008 年重出江湖，引发十余家房企疯抢，恒大以 41 亿元总价、1.31 万元 / 平的楼面地价收入囊中；可到了 2010 年，因恒大未缴齐地价且未开发，地块被收回还罚没 1.3 亿元保证金，之后改为商业用地；直到 2024 年 9 月再调回住宅用地，12 月 31 日，保利以 70.2 亿元底价拿下。
从地段上看，保利天曜身处员村二横路，位于金融城西区。虽说金融城是广州黄金三角之一，理论上地段优越，处在珠江新城和金融城起步区之间。但现实是，员村目前拆迁改造进度缓慢，严重拖了后腿。尽管距离珠江新城、金融城中心区以及琶洲电商总部都不远，可周边环境差，城市界面混乱，严重影响居住体验。而且员村旧改难度极大，涉及 3941 户，48.7 万方，改造优先级低，土地权属复杂，成本高昂，至今没有开发商接盘，未来发展存在极大不确定性。
交通是其为数不多的亮点，项目周边交通路网密集，华南快速干线、黄埔大道中、临江大道及科韵路等主干道环绕。地块东北侧距地铁员村站仅 150 米，5 号线与 11 号线在此换乘，日常通勤较为便利。
教育配套方面，项目南地块规划了 24 班小学，北地块有 6 班幼儿园，可办学学校尚未确定，教育资源的质量存在变数。商业配套上，要享受*商业得前往 3 公里外的珠城，像 K11、天德广场等；要是在员村本地消费，虽有不少饭馆小店，但档次较低，难以满足高品质生活需求。
产品规划中，保利天曜分南北地块。北地块占地小、容积率高达 3.8，全是塔楼，2 梯 3 户或 3 梯 4 户设计，居住密度大。南地块占地大、容积率 3.1，是二线江景房，采用户户南北通透的板楼设计，2 梯 2 户，居住体验相对较好。
目前公布面积段为 120㎡、140㎡、175㎡、220㎡，120㎡和 140㎡为主力户型，占比 77%。
120㎡四房两卫在北地块
140㎡四房三卫双主套在南地块
175㎡和 220㎡四房三卫也在南地块
外立面采用铝板 + 玻璃幕墙，看着比较高档。项目作为改善型产品，25% 的阳台率加上 10% 的开放空间，得房率较高，这在 2025 年广州供地规划里比较突出。
价格方面，官方吹风价 10 万 - 12 万 /㎡，着实不低。项目内部价格差异明显，南地块因产品优势价格高于北地块，南地块高楼层能望江，价格更是不菲。
保利天曜有其优势，但也有缺点，周边被城中村环绕，低楼层视野差，回家的最后 100 米城市界面糟糕，堵车严重，短期内居住体验大打折扣；南地块部分高层虽是二线江景，但江景资源有限；金融城西区建设进度缓慢，区域发展充满变数，商业配套档次低。
保利天曜预计 4 月开放临时展示区，5 月开放实体展示区。感兴趣的购房者，可多去实地考察，综合权衡利弊后再做决定。
