最近，广州海珠滨江西的越秀珠实皓悦滨江可太火了，好多朋友都在问这个盘值不值得入手。今天咱就来好好唠唠，帮大家把这个盘摸个透！
拿地到入市 “光速”，背后藏着啥？
越秀的行动力那叫一个绝！1 月 24 日拿下海珠滨江中新侨地块，3 月就摇身一变成了越秀珠实・皓悦滨江，这速度快得像开了火箭。大家都好奇，这么快的节奏，房子质量能靠谱吗？别急，咱接着往下看。
产品、户型：专为刚改打造？
项目总共就两栋楼，1 号楼 30 层，2 号楼 33 层，两梯五户，一共约 300 套房子 。主推 84 - 107 平的全南向三四房，都是新规产品，实用率超 110%，甚至有可能卷到 120% 以上，这性价比相当高。虽然户型图还没正式亮相，但据说和越秀珑悦西关的户型很像。
82平的户型是标准飞机户型，四开间朝南，三个卧室都在南边，通风采光一流。还有入户花园、双开间大阳台，家里空间显得更宽敞，LDK 公区设计让客厅、餐厅、厨房连为一体，互动性超强，主卧卫浴干湿分离，住起来别提多方便。
98平的大户型在单边位，南北对流，南向宽景阳台搭配主卧 270 度转角飘窗，采光视野还不错，改善客看了很难不心动。
不少用户也表示，这种小面积、高实用率的户型，总价相对较低，对于想在海珠滨江西改善居住条件，但预算又不是特别充足的家庭来说，真的很友好，感觉是量身定制。
配套：有好有坏，喜忧参半
先说说让人头疼的地方。项目体量小，自身基本没啥配套，学校、幼儿园、商业全都没有。孩子上学是个大问题，虽说周边有大元帅府小学、滨江东路小学这些学校，可地段派位年年变，等收楼入住都两年后了，到时候能不能上这些学校，谁也说不准。
不过呢，好在滨江西板块够成熟，周边配套能补上短板。商业方面，万联购物中心、益丰广场能满足日常购物需求；交通上，2 号线市二宫站虽说有点距离，但等 10 号线开通，多了滨江东站，出行会方便不少；医疗资源也很丰富，3 公里范围内有广医一院、二院等多家医院；周边还有大元帅府、海印公园这些景点，平时休闲散步的地方也不缺。
景观视野：江景虽好，却有 “隐忧”
项目离珠江只有 350 米，步行不到 5 分钟，中高层能看到江景，这是一大卖点。但也有烦恼，楼栋离隔壁小区太近，低楼层视野基本被遮挡。而且，前面老旧小区一旦拆改，高层的江景能不能保住还是个未知数。要是冲着江景买房，可得好好考虑考虑。也有很多朋友在纠结这点，花高价买江景房，结果江景看不了几年，那就太亏了。
价格预测：买不买，就看这个数！
越秀拿地楼面价是 3.2 万 / 平，有业内人士预测开盘价在 5.25 - 6.8 万 / 平之间，上车总价 440 万起 。如果定价在 6 万上下，还是比较值得入手的，就当买个滨江西的普通改善盘，地段和产品都有价值，以后也有一定的增值空间。但要是超过 7 万 +，就得好好掂量掂量了。从滨江西板块目前的二手成交来看，高溢价的都是一线江景豪宅大户型，像皓悦滨江这种二线江景改善户型，成交价大多在 3.6 - 5 万 / 平左右，溢价空间有限。
总的来说，越秀珠实皓悦滨江有亮点也有不足。产品和地段不错，适合海珠和越秀的老广们，以及想在滨江西改善居住的刚改人群。但如果比较在意小区规模、配套完善度、江景的持久性，可能就要多做考量。
