继920新政后，容积率新规正式官宣！日前，广州市规划和自然资源局发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》。同时也意味着，容积率新《办法》正式施行。
大家最关心的两个问题：
一是，吹风说新规收紧，是真的吗？新房超100%使用率的户型，会成为绝唱？
二是，新房的使用率，会把二手房甩开一大截吗？
带着上述问题，我们在新《办法》中寻找答案。
1、放宽对赠送面积限制，超100%使用率户型，即将爆发！
在买房这件事上，公摊一直都是让业主肉疼的存在之一。
不少开发商挖空心思“偷”面积，通过阳台、花池、飘窗等，增加不计或半计入产权的空间，打造了3+1房、2+2房，甚至1+2房，来提高得房率。
而本次官宣的广州容积率新规，核心思想就是：放宽对赠送面积的限制！
来看看本次新《办法》关于容积率计算的要点：
一是，住宅的半开敞空间，如入户花园、生活阳台等区域的面积总和，可以占到套内面积的20%，开发商能“偷”的面积将会更大。而在此之前，这个比例是15%。
二是，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米。其中，还允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，将不限制进深。
要知道，新规前广州新房大部分户型的主阳台，进深大多为1.5-1.8米之间。而对于“高品质生活区”，半开敞空间比例还能适当提高。
值得一提的是，消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯配套设施用房等不计入容积率面积之外，住宅区内独立设置的公用配电房、位于首层及以上的公用配电房也不计入容积率面积。
可以想象，接下来广州新房的赠送面积会越来越多，宣传“0公摊”、使用率100%，甚至110%户型等，将成为项目的标配。
另外，对于套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。
至于坊间流传容积率新规可能会收紧，“非居住功能”的空间比如厨房、收纳间、卫生间不能做大飘窗，花池要做到跟阳台一样高等，在本次新《办法》暂没体现。
2、新规一出，会产生什么影响？
本次新政的出台，对于广州的买家来说，确实是“真金白银”的利好。
在寸土寸金的广州，多1㎡的使用空间，意味着省好大多万元的房款。
放在以前，户型得房率70%-80%的，也不算少见。户型实用率上85%，开发商的设计已算是相当有水平，且很有良心了。未来，户型能达到110%，也不是不可能。
以100㎡为例，使用面积85㎡与110㎡，相差了足足25㎡。按市场价5万/㎡来说，相差100万+，试问同等价格，谁不想买新房呢？
至于这个新《办法》，对开发商、卖家有什么影响？
对于开发商来说，前段日子，新盘宣传的“0公摊”将不再成为稀缺，此卖点价值将被稀释。
未来的新盘将不着重比得房率，其它卖点才是重心。
现有项目更应该考虑如何加快出货节奏，避免与未来新盘同场竞争。
对于卖家来说，未来的新房户型，对于目前现时二手房的流通，打击影响相当大。
而同板块中，二手房越是刚需户型，影响会越大。
一些投资客较多，或刚需群体较多的区域，将有叠加buff的效果。
比如增城、南沙的刚需二手房，会更难出手。
相信这个新《办法》颁布，不少增城、南沙的打算换房买家，估计不知道是哭好还是笑好。
未来将能拥有更高使用率的新房，但前提是要把手上的房子卖出去。
