论中心区新盘谁最多?
荔湾，当仁不让。
细数一番，目前荔湾在售/待售新盘已有22盘之多!
而且!今早我们在网上冲浪时，发现荔湾又有一宗宅地官宣调整规划。
谁能想到，以前寸土寸金的老城区，现在也有挑花眼的一天。
“地小量大”，有幼儿园还有小学!
初看荔湾区党委校地块的第一眼：小地块，还没园林，注定难卖;
再看第二眼：哟，居然有幼儿园还有小学?!有点意思。
规控调整的重点，我们也帮大家整理出来了：
1.去除绿化用地，住宅用地面积缩减。
地块体量本就不大，所有用地面积加起来一共才37798㎡，缩减后的住宅占地面积仅12164㎡。
虽未公开住宅地块容积率，但这个体量，预计不超过3栋楼。
不过倒是取消了原AFO10403地块配建的垃圾转运站、公共厕所，有效提高地块居住属性。
2.扩大教育用地，涵盖中小学、幼儿园。
把原先用于防护绿地，改为中小学用地(含幼儿园)，共计6179㎡。
3.新增教育科研用地，兼容行政办公。
出乎意料，教育科研占地达19455㎡，比住宅面积还高出不少。
且容积率3.0，建筑密度60%，绿地率15%的设定，反而“比住宅更像住宅”。
有一说一，虽然地块体量不大，但地理位置还是挺不错的。
翻开地图，其位于荔湾区五眼桥片区芳村大道西南侧，北至芳信路，东至桥东社区，西至五眼桥涌，南至兴东。
听起来是不是很陌生?
但实际上，地块就在地铁5号线滘口地铁站附近，周边还有知名大盘——新世界凯粤湾。
不过，就现在荔湾新盘竞争程度而言，这个项目未来命运如何，还真不好说。
白鹅潭，暗流涌动
聚焦白鹅潭板块，会发现荔湾区党委校地块周边已经遍布多个在售/待售新盘。
除了我们熟悉的老熟人，华润置地白鹅潭悦府、新世界凯粤湾、雅居乐天际715、星河江缦。
还有新晋网红盘武汉城建保利花语和岸，以及4月被广东建工联合体兜底拿下的桥梓大街地块。
反观党委校地块，论体量，是白鹅潭中占地面积最小的;
论交通，地块离滘口站约1.2公里，勉强算地铁盘;
论配套，商业基本靠蹭，唯一能拿得出手的也就只有小学了。
再把地图范围扩大，地块竞争压力直接拉满。
超22个在售/待售新盘，基本都有自己的主打卖点，如户型、配套、价格优势等。
白鹅潭，荔湾公认的TOP1板块，也是目前新盘价格最高的。
华润悦府，在售135-243㎡三-四房，成交均价8-14万/平;保利花语和岸，在售86-142㎡三-四房，成交均价5-6万/平。
花地湾，也是荔湾目前内卷最严重的板块，新盘扎堆。
代表项目主要是万科系列新盘，其中万汇天地-瑧园，在售110-141㎡四房，成交均价6万/平;
此外还有两个待入市新盘正虎视眈眈，一个中海浣花里，一个保利和颂。
两盘距离相近，定位相似，决胜的关键，在于价格。
说回党校地块，也并非完全没有变量，周边五眼桥旧改，预计今年年内动工。
根据规划，五眼桥旧改会打造成广佛融合新高地、城市更新标杆。
旧改助力，未来片区也有望迎来新一轮价值蝶变。
最后，本着严谨的态度，还是要说一句：由于地块性质特殊，未来是否会挂牌拍卖还是个未知数。
