当下，海珠改善盘割据的格局有了新的变化，尤其是海珠西。
最近，海珠西就冒出不少主打刚需、刚改的全新项目，如开放不久的珠江金瑶台。
收到风，珠江金瑶台已开启冻资登记，主推79-103平产品，最快11月底开盘，掀起广泛关注。
不过，项目周边的竞争对手也有不少，要怎么出招才能“逆天改命”?
被海珠西4劲敌包围珠江金瑶台开卖如何突破?
这位新晋选手资质如何，特意去现场看过。
前身为金瑶大厦，但已经是过去时了，珠实集团给它取了个响亮的名字：珠江金瑶台。
项目价值点很清晰：江南西成熟商圈+双地铁+准现楼小户型。
之前有朋友吐槽，对于海珠新房，年轻刚需根本上不了车，门槛有多高?
中指院数据显示，2022年海珠套均总价达到1314万，海珠逐渐在抛弃刚需。
而今年，海珠西供应格局发生了变化，有不少主打刚需、刚改产品的新盘陆续入市。
刚需刚改阵营逐渐壮大，对海珠当地年轻刚需、置换家庭有更多的选择，比如珠江金瑶台。
刚需刚改新盘逐渐冒头，还有一个重要原因，海珠二手置换需求其实很旺盛。
截止目前，海珠区20年楼龄以上的二手房共7552套，占全区二手房总量的52.7%。
意味着已经挂牌的二手房里，10套中有5套楼龄超过20年，不少海珠老广是想卖一买一换新房。
不过，尽管市场需求旺盛，珠江金瑶台入市依然面临不少的挑战。
第一个挑战，源于同板块新盘已开始以价换量，最低5.7万/平起。
比如，位于同板块的中旅天宸府，22年7月开盘叫价6.5-7.3万/平，而开盘至今一年多时间，中旅天宸府只卖出155套房源，去化效果不太理想。
而近期推出特惠房源仅5.7万/平起，降价后成交量逐渐回暖。
不难理解，像中旅天宸府这种开盘总价在540-880万，年轻刚需买家很尴尬，买小的住得憋屈，买大的置换预算也有限。
换句话说，中小户型搭配高单价的组合，在海珠市场很难走得通。
第二个挑战，隔壁两大二手神盘的挤压，大型成熟社区容易分流部分海珠地缘客户。
翠城花园就在项目隔壁，而光大花园仅是一站之隔，两个二手神盘属于第一梯队。
不仅周边配套成熟外，教育资源也十分雄厚，比如翠城花园对口昌岗中路小学，初中对口五中附中的教育组合，一直是买家眼中的香饽饽。
关于价格，翠城花园一套79平两房，总价挂牌仅450万;光大花园一套79平两房，挂牌总价505万。
楼龄约10-15年的二手小区，价格并不便宜，面对二手神盘的分流，不仅考验项目的产品力，对定价策略也有一定影响。
据闻珠江金瑶台500万内就可上车，无论是对售新盘还是二手房来说，都具有竞争优势。
如果项目首开价格有惊喜，加上准现楼，大概率会受到海珠地缘客欢迎。
江南西商圈+双地铁珠江金瑶台值不值买?
从地段到周边配套，认为项目还是很有竞争力的。
1、江南西商圈+双地铁，主打老城成熟配套。
珠江金瑶台位于海珠西昌岗一带，属于江南西商圈，自然居住氛围浓厚。
项目距离8号线宝岗大道站约280米，距离2号线江南西站约850米，交通相对非常便利。
小区正对面就是广州市江南外国语学院，昌岗中路小学也在1公里范围内，教育资源是肉眼可见的丰富。
像是信和广场、富力海珠城、广百新一城都在周边，可解决日常吃喝玩乐。
值得一提的是，在《海珠区文化产业聚能计划》中，江南西片区将升级改造为江南文商旅融合圈。
抛开价格来看，若是住在珠江金瑶台，成熟的学铁商配套，势必能吸引部分海珠西地缘客原地置换。
2、明年年底交楼，主打约79-103平二至三房。
从产品上来看，小区共有两栋楼，层高31层，外立面基本成型，预计明年年底交楼。
首开推出79-103平两至三房，目前已开启冻资。
实体板房共有4个，分别做了79、90、98和99平产品，设计相对传统但没有硬伤。
据销售透露，79平两房产品，总价预计500万即可上车，而90-103平为改善首选三房。
先上户型图大伙瞅瞅。
首先看的79平两房，比较适合想上车海珠的刚需小年轻，或者有投资需求的买家。
户型方正纯粹且动静分区，不像现在市面上其他项目做的N+1产品，两房空间更加敞亮。
各个房间都有赠送的飘窗，使用起来更方便。
印象较深的是99平户型，03梯腿位于位于单边位，无论从阳台或是房间，视野都是开阔无遮挡。
99-103平三房户型，更适合预算充足，想要改善置换的小康之家。
阳台看出去的江南西城景，瞬间有种一览众山小的感觉。
各房间同样都有赠送飘窗，实用性较强。
板房户型中规中矩，价格将会是关键。
在实踩过程中观察到，来现场看房的有不少是海珠街坊，表示只要价格符合预期，能原地置换是最好不过的事，不用像其他邻居一样跑去荔湾、番禺。
值得一提，珠江金瑶台将推出约79-103平准现楼产品，面积相对更小，若价格上有惊喜，将吸引一波海珠老广置换潮。
项目预计在11月底开盘，已开启冻资登记，想置业海珠的买家，可以添加楼市君看房~
对于珠江金瑶台，你怎么看?欢迎来评论区聊聊。
