最近几年开始，全国法拍房数量逐年大涨。特别是疫情开始，法拍房数量指数级上升!阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、人民法院诉讼资产网等其它平台综合统计，进入2023年法拍房数量继续暴增!本文将对拍房之法律风险予以详解并提出相关对策。
一、如何定义法拍房?
法拍房是司法拍卖房产的简称，是指遭法院强制执行拍卖的房屋。因债务人不能清偿到期债务，经债权人申请后，由被法院强制执行，将业主名下的房屋通过平台等进行拍卖，最后以拍卖所得价款偿付债权人。
有人认为法拍房有法院把关，不存在法律风险，安全可靠。若真是如此，为何其起拍价及成交价通常会低于市场价呢?显然其中是隐藏着不少法律风险及隐患的的，若竞拍前不了解清楚，可能会因此遭受损失。
二、购买法拍房流程。
首先在淘宝、京东两大电商网站上均设有专门的司法拍卖平台，若有看中的房源，在缴纳保证金后即可以参与竞拍。不过千万不要以为竞拍成功就万事大吉。事实上在完成了竞拍，付款等流程之后，此时房屋的所有权仍不为竞拍者所有，只有完成了过户手续后，房屋所有权才发生移转。
不过在此之前，竞拍者还需要经历解封、解押、缴纳税款、等步骤才被允许过户。法拍房大都是被法院查封以后才会进行拍卖的标的物，竞拍者在竞拍成功后要做的第一件事就是解除房产的查封，在与法院联系之后，带着竞拍成功的文件直接找到承办法官，要求解封房产。通常在缴纳完房屋全款之后，就可以去法院办理解封手续了，如果涉及多家法院查封的情况，还需要与法院做进一步沟通。
房屋抵押权一般归属银行或民间金融机构。由于债务逾期，抵押权人才向法院申请拍卖房屋，故才被法院查封。所以完成解封后，竞拍者还要前往不动产交易中心将房产抵押解除。
三、法拍存在的法律风险。
1、法拍房存在租赁合同，按照法律买卖不破租赁的原则，即使竞买者取得房屋所有权后，也无法对抗租客的租赁权。
2、无法实地考察，竞拍者完成竞拍后可能会发现房屋存在违约建筑或者质量存在隐蔽的瑕疵，过户前需要拆除违法建筑，若法拍房的实际占有人不配合拆除，则竞拍者可能面临无法过户的风险。
3、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限，这些人通常为原权利人的亲属，享有实际的居住权利，竞拍者要想通过正常的途径收回房产的占有使用权，存在执行风险。
4、抵押登记手续能否解除受限于抵押人与银行之间的抵押合同条款，若银行拒绝提前解除抵押合同，那竞拍者存在无法解押的风险。购买法拍房时一定要仔细研究房屋的所有情况，确认没有风险后再进行拍卖，不要因为便宜而冒险购买。
四、购买法拍房之风险防范对策。
首先，未清场的法拍房坚决不去碰，因为这些房屋可能存在各种问题，如恶意阻挠等，这些是竞拍人所无法掌控的。虽然价格可能更便宜，但风险非常大。
其次，对于不是太抢手的法拍房，尽量在“三拍”时再出手。司法拍卖程序中，“流拍”一次后，下一次拍卖会打折降价;而在三次“流拍”后，法院会直接进行折价“变卖”，这时会是购买的好时机。
最后，投资“法拍房”需要你有慧眼识珠的能力，或者在竞拍前能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。这样才能有效降低投资风险。本律师在此提示：购买法拍房需要谨慎，了解清楚再出手。
