新城市领院近期封顶了。作为金融城为数不多的新盘，在多次跳票之后，最近有消息说开发商决定在10月开放展厅，11月正式开售。
我们都知道金融城新盘*。在售的几个新盘住宅，除了珠江天郦和产品复古销售多年的江源半岛，以及合景臻溋名铸了。
这里面，珠江天郦售价在9-11万/㎡，作为骏景花园的五期，小区规模不大，一共5栋住宅。
江源半岛在售多年，虽然靠着过时的户型产品设计和开发商特立独行的销售节奏，为市场熟知。但是售价也不便宜，基本都在9万/㎡以上。
合景臻溋名铸的售价在18-25万/㎡，总价基本都在4000万往上。有一些户型还存在只有一半面积有产证，另外一半面积只有使用权的情况。
剩下的都是一些商业产品。例如售价30w/㎡的鹏瑞一号，售价10w/㎡起的珠光金融城壹号。
这说明金融城的住宅确实很*，而且价格不低了。
因此即使新城市领院体量只有不到100套，即使多次跳票，依然有不少的关注。
我们就看看，即将开卖的新城市领院到底怎么样。
一、项目概况及区位
新城市领院位于东圃桃园西路99号，黄埔大道的北侧。和金融城东区直线距离不过300米左右，邻近鱼珠。南向望江，望琶洲。
西侧是天河区人民法院。北向则靠近兰亭盛荟9栋到12栋。
南向可以看到前航道的江景，北向的采光和视野则刚好从兰亭盛荟10栋和12栋之间的间隙中穿过，直达兰亭二期园林。
也算是弥补小区自身没什么园林的遗憾了。
小区地段的优势毋庸置疑。只是规模偏小。
项目总用地面积1.216万㎡，总建筑面积2.67万㎡。经过调整，之前高20层的住宅，改成了一栋16层的小高层，外加2排地下三层层、地上四层的联排叠墅。总共80套住宅上下。
二、项目配套
1、交通配套
公共交通方面，新城市领院距离5号地铁线东圃站大概800米。根据我实地走路的情况，属于可接受的步行范围内。
而自驾从桃园西路右转就是黄埔大道，上了黄埔大道再往前走个两三百米就是环城高速路的入口。不论是往南到海珠还是番禺，往北到白云和黄埔都很便利。
当然，这一段环城高速早晚高峰会有点堵车。
2、教育配套
总的来说，整个金融城都缺少好学校。东圃这一片尤为如此。
新城市领院自然不用奢望有什么配建学校，那未来大概率和兰亭盛荟、美林湖畔一起划片就读前进路小学，直升初中则大概率是美林天地旁边的十八中。
这两所学校教育质量都比较一般。
3、医疗配套
除了兰亭盛荟三期有配建3000㎡社区医院以外，附近2公里内还有天河区人民医院等公立医院。
4、生活配套
附近生活配套十分齐全。
虽然小区的规模不大，商业配套不多。但是日常的生活需求在小区周边就可以满足。不止是前进村、宦溪村有大量方便又实惠的商业小店，兰亭盛荟楼下的底商也在慢慢热起来。
远处一公里左右，就有美林天地、宜家、山姆、盒马生鲜等等。
东圃地铁站附近的小吃街也足以满足日常的吃喝。
再往北走一点，还有东圃的天河城百货和中山大道边上各类餐饮店。
如果想逛公园，那距离小区几百米就有杨桃公园和兰亭高速上盖的天合上园。
三、户型设计
由于开发商的跳票性质，目前还没有具体的户型图放出。
但是根据了解，小区的高层主要是大于100㎡的四房产品。
叠墅则是158-210㎡的产品。
按照目前的吹风价，价格段在15-20万/㎡。
那么小区的高层产品就要1500万/套起步，叠墅的总价则在2300万-4200万。
我觉得即使金融城地段金贵，即使金融城新房住宅*，这个价格也有点过于超前了。
考虑到小区的规模和目前周边的环境，可能10万/㎡左右会合理一些吧。
四、周边二手房价格对比
小区旁边的二手房由远及近主要有兰亭盛荟，阳光桃源，美林湖畔，盈彩美居，再加个宝兴翠园。
其中2018年建成的兰亭盛荟四房的挂牌价在9-10万/㎡。2012年建成的阳光桃源四房挂牌价在6-7.5万/㎡。
美林湖畔的四房不多，少有的几套挂牌价基本在8万/㎡左右。盈彩美居菁品园07年左右建成，四房挂牌价基本在6-7.5万/㎡。2017年的次新，宝兴翠园目前四房的挂牌价在8.9万/㎡。
五、项目优缺点总结
项目优点：
1、小区的地段与兰亭盛荟几乎一致。但是相比兰亭，距离环城高速较远，因此免受高速噪声影响，比较安静。
2、金融城未来的产业发展和人口导入增量，都有机会直接利好小区。
3、整个金融城四房和叠墅产品都十分*。新城市领院的户型产品定位是有一定优势的。
4、小区周边不论是商业还是产业配套都很丰富，而且随着金融城的进一步发展，这种优势还会进一步扩大。
项目缺点：
1、周边有石溪村、宦溪村、钢材市场，拆迁改造短期内难以实施。因此要接受长期周边环境较差的缺点。
2、小区的项目占地较小，只有80套左右的住宅体量，必然导致自身配套相对短板。
3、小高层总高16层，高度有限，南面有建筑楼遮挡江景，基本江景可以忽略不计。
4、学位一般，目前地段派位学区的学校几乎都是村小，不过金融城学校一般也是众所周知的。
