传了一天的“靴子”，在傍晚终于落地了!
今天的新政，翻译成“人话版”，主要就是以下几点：
1、越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等6个区域，本市户口限购2套、非本市户口限购1套，但社保5年降低为2年。
2、黄埔、番禺、花都、白云(四镇)、增城、从化，不限购。
3、单身/离异，限购1套。
4、全市增值税征免年限5年改2年。
这对想要买房或换房的人来说，无疑是天大的好消息。
之前没有资格的，突然间就有资格了。之前只能在不限购的区域挑选，现在则有了更多的选择，买自己中意的板块、喜欢的楼盘。
谈谈我的几点看法：
1、这一次新政，官方的措辞很值得玩味。
大家细品上面的新闻通稿，官方不是直接明了的说，哪些区域放松，而是哪些区域不放松。你还要想一下，琢磨一下，才能转换过来。
其实，这种措辞上的谨慎和“绕”也可以理解。
毕竟“限购”是一线城市最核心的调控手段之一，而广州又是四大一线城市里第一个敢放松限购的，低调点总不是坏事。
2、广州局部放松限购，其实早在我的意料之中。
之前市场已经有预判，即一线城市外围区域放松限购，核心区仍保持限购。而这一次的放松限购，基本与今天流传的小道消息基本一致：
放松了外围的3个半区，即番禺、黄埔、花都，及白云的外围区域。
中心区，即老四区荔湾、越秀、天河、海珠，加上白云核心区，仍按原来的限购政策执行。
3、除了限购区域松动外，另外两条政策同样不容忽视。
一是降低非户籍的资格年限，从之前的5年社保降到了2年。这将带来大量的刚性需求。
二是卖二手房的增值税免年限，从5年调整为2年。这对改善置换客来说，无疑是大大的利好。
总之，这两张牌一起出，会给楼市带来大量的增量需求。
第二轮的刺激力度明显要比之前第一轮的认房不认贷、降利率等要大得多。而且是双向发力，一方面激活供给，一方面激活需求。
4、这个时候放松限购，官方的意图和目标很明确。
“金九银十”是一道重要的关口，如果不能在此期间激活楼市，后面怕是要付出更大的救市成本。
与其拖拖拉拉，倒不如猛踩一脚油门，大力出奇迹，取消限购、释放增量需求，就成了关键时期的关键一步。
这也是在明确告诉大家：千万不要低估官方救市的决心和魄力。
5、当官方开闸释放需求时，也意味着广州楼市的“观望期”正式结束了。
因为当需求变大时，和你争抢的人多了，开发商降价的动力也弱了，捡漏的机会变小了。
听我一句劝，想买的，有需求的，可以抓紧机会下手了!
6、对番禺和黄埔的新盘来说，放松限购绝对是大利好。
这两个区本来的实力和热度就不错，再加上近期利好是真的多，政策出台后必定会有更多客户去买番禺和黄埔。
这两个区的核心板块，比如黄埔的鱼珠板块，番禺的长隆万博板块，像新世界耀胜尊府、华润万博悦府、越秀瑞麓府这些盘，怕是要更抢手了。
至于白云和花都，放松限购带来的利好就比较一般了。
与番禺、黄埔不同，这两个区属于典型的内生性市场。即便松了，愿意去花都和白云外围区买房的人，也很有限。
7、对仍属于限购区的核心板块同样是利好。
比如天河的汇景新城、金融城、海珠的琶洲、荔湾的白鹅潭等区域。
这些板块虽未放松限购，但随着外地人购房门槛降低，及置换免税解禁的本地购买力，都会涌向有共识的区域和楼盘。
具体是哪些盘，接下来我会写文章详细帮大家分析。
8、新一轮的刺激对广州楼市肯定是好事，但不是所有的地方都能赢。
对于之前的非限购区增城、从化来说，由于原本的不限购优势被抹掉，大量本属于它们的购买力将被其他区域吸走，刚需市场的竞争将更加白热化。
比如，你之前只能买增城，但现在突然之间有了买黄埔的资格，你说你会怎么选?
要知道，黄埔很多新盘房价也都打到了骨折，性价比不输增城的很多地方。
9、增值税5改2政策，必然会导致二手房挂牌量大幅增加，对下面这三种产品同样是利空。
一是已经或即将满5年的二手房扎堆的板块，比如广钢，将会一下子多出更多挂牌房源，厮杀只会更激烈。
二是一些超大体量的新盘。首期可能交楼满2年了，但一手房还在卖，自己的一二手房就先杀起来了。
三是老破小。广州的二手房挂盘量已经达到13.5万套，五改二后还会继续激增，大家都想趁机出货，那些没有核心竞争力的房子只会更难卖，价格也会继续跌。
总之，新政在带来活水、刺激市场的同时，也将加剧不同板块、不同房子之间的分化。
当然，凡是都有两面性，对于打算买二手房的买家，绝对是利好，因为你可以更大胆砍价了。
10、这里面也有乍一看让人费解的地方。
比如，连番禺、黄埔这种近郊区都放松限购了，为什么楼市压力更大的远郊区南沙却不放松呢?
看库存量、去化周期这些指标，都无法解释这一问题。
截至8月底，南沙的库存量为182.3万㎡，去化周期达22个月;番禺215.2㎡，去化周期21个月。
南沙和番禺的市场压力，基本上在伯仲之间。
而黄埔无论是库存量还是去化周期，都比南沙乐观得多，分别只有130.6万㎡、12.3个月。
但番禺和黄埔都全面放松限购，南沙却依然被锁死。
哈哈，你看懂官方这样操作的意图了么?欢迎评论区留言。
