从政策出来到现在，我看了不下100篇文章，居然没有一篇能把存量房贷利率具体怎么降说清楚的。
甚至有非常多错误的说法，看完只会让你更加懵逼。
正确的理解，其实是这样!
我们先看政策原文，是这么说的：
新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
这句话确实非常拗口，导致很多人都没有看懂。
很多人以为这句话的意思是，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
但实际上这句话的意思是，调整后的利率，其LPR的加点幅度，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限(也是LPR的加点幅度)。
主语不是“利率”，而是加点幅度!
存量贷款到底降多少，只和当时的加点幅度下限有关，和当时的实际利率下限，或者当时的LPR，都没有任何关系!
比如，如果贷款发放时当地下限利率LPR+50BP，A客户实际执行利率LPR+100BP，B客户实际执行利率LPR+50BP。
现在该地下限是LPR-20BP。那么A客户最多调到LPR+50BP(而不是LPR-20BP)，B客户不能调。
如果你还不相信，再给你看个今天刚刚发生的新闻：
央行上海总部为确保存量房贷利率调整顺利落地，现公布上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况。
其中2021.7.24至今上海执行的利率下限水平为LPR+35BP。
请注意看，上海公布的不同时间段的利率下限水平，只写了LPR±BP，而并没有公布当时的LPR是多少，也没有公布当时的实际利率是多少。
紧接着，隔壁深圳也公布了。
因为广州还没有公布历年的贷款利率下限数据，我就以上海的情况来给大家举个例子。
假设你是2021年10月份，楼市最*的时候，在上海买了一套房，当时上海的贷款利率下限是LPR+35BP。
但由于贷款荒，银行最终给你的实际贷款利率是LPR+135BP，实际利率高达6%。
此后LPR多次下调，但由于加点实在太高，目前还是在5.65%的利率高位。
那么，按照最新的政策，9月25号开始，你就可以和银行协商降低利率，这个利率最低能降到多少呢?
理论上，最低可以降到LPR+35BP。
按照最新的LPR，也就是4.55%，比之前足足降低了1.1%。
以500万商业贷款，30年本额等息还款为例，调整后，你的月供将从28861.79元降至25483.03元，每个月少了3378.76元，总利息少了121.6万元。
当然，最终能不能降到这么低，还得看你和银行协商的结果。我看到官方昨天放出风说，利率平均降幅为0.8%。大家可以有个心理预期。
至于大家当年在广州买房时的具体利率下限是多少，广州官方应该也很快就会公布的。
按照《中国证券报》梳理的数据，广州自2022年5月以来，执行的利率下限水平就是LPR不加点。大家可以参考。
对了，最后提醒一句。
如果叠加认房不认贷政策的话，异地首套也有可能纳入存量房贷降低范围。
例如，2022年你在佛山有一套房贷，然后来广州又买了一套，利率按照当时属于全国认贷下的第二套，上浮幅度非常大。
但按照前天“认房不认贷”的新政，你广州这套属于广州首套了，所以也能申请首套房降低利率。
