还记得花地湾的紫兰苑、蕙兰苑这对“姐妹花”吗?
6月，他们前后脚出让，分别被中海、保利收入囊中，8月，他们也前后脚紧急出台规划，准备向市场发声了。
中海紫兰苑项目，地价约2.3万/㎡(未扣除配建)，拟建3栋43层高的超高层住宅，预测主流产品是80-130㎡三至四房。
而保利，以2.6万/㎡的楼面价(未扣除配建)拿下蕙兰苑地块，又要拿什么和中海、万科同台对垒呢?
规划4栋32层，主打刚改客群
细看这次保利的规划，有点意思，为了直观呈现，特意加鸡腿让美编建了个模：
1、项目西侧拟建4栋32层高的住宅，东侧拟建一所9班的幼儿园，底商主要集中在项目北侧
2、住宅预计为2/3梯5户设计，细细算下来，总货量约为600套
3、预测主流产品面积段为75-120㎡三至四房，主打刚改客群，或和万汇天地朗庭、中海紫兰苑来个大撞车
4、1A#、1B#北侧6条梯腿朝向南北向，刚好一线望万汇天地的滨水公园，其余梯腿及楼栋，均是东南/西南朝向
在保利蕙兰苑500米半径内，就有中海紫兰苑项目、万汇天地瑧园、万汇天地朗庭三大对手，都是荔湾价格第二梯队的大热选手，竞争相当白热化。
保利较为明显的优势：
①4.9的容积率，比周边竞品6.59、7.38稍低;
②不像中海紫兰苑项目被1号线横穿，噪音方面的烦恼小很多;
③配建人行天桥，届时过马路就能联通万汇天地;
④配建商业和幼儿园，配套稍稍丰富。
对比起来，中海则更加靠近地铁，但地铁线横穿，后期噪音方面还得看中海怎么解决，而且45层的超高层，舒适度会稍逊。
瑧园和朗庭，即使有离地铁稍远的烦恼，后期万汇天地做整体开发，天空花麓直接把住宅、写字楼、购物中心、轨交等串联起来，融为一体。
这也是万汇天地这个大城开发的利器。
三家对垒，会不会出现“价格屠夫”?
当然，抛开价格谈市场，都是耍流氓。
目前，荔湾的新房市场可以分为三个梯队：
第一梯队，以沿江一带的江景豪宅为代表，均价7.5万/㎡以上，典型者为白鹅潭悦府、滨江上都、广州幸福湾等盘。
第二梯队，以广钢新城、花地湾等连片开发片区为代表，均价5-6.5万/㎡，包括万汇天地三子、中海紫兰苑、保利蕙兰苑、新世界凯粤湾、保利中海朗阅等盘。
第三梯队，以相对分散、与核心片区稍有距离的单盘为主，均价4-5万/㎡，诸如力诚榕诚湾、保利锦上印等盘。
而花地湾各盘，正好位于第二梯队，竞争相当激烈，面积段集中82-140㎡三四房户型，主打刚改、改善客群。
保利蕙兰苑最重要的参考对象，瑧园目前在售110-141㎡2+1至3+1房，价格6-6.5万/㎡，针对改善客;
朗庭主推82-105㎡2+1至3+1房，吹风450万起，单价5-6万/㎡上下，针对刚需客。
不过，上周去实探朗庭样板间，发现他们对小户型的痛点相当了解，玄关处预留鞋柜、内嵌式双门冰箱位、U型厨房、步入式衣帽间、阳台灵动改造，空间上给了很多惊喜。
据传，首开相当惊喜，也将留给年轻买家们总价3字头留在主城区的机会，如果是真，那将直接把屠刀屠向整个荔湾市场。
这样的压力之下，小体量、配套少的中海和保利，会不会也把价格往下探，走出“价格屠夫”?
毕竟，保利也不是第一次做这种事情。
此前的保利和悦滨江，就是靠着小面积、低总价，给了荔湾更多上车机会，直接带飞市场。
再加上羊城食品厂定位偏改善，规划建面约85m²-142m²平层、建面约200 m²叠墅产品，作为市场补充，蕙兰苑不排除会重走和悦滨江的路线。
今年，荔湾市场重回刚需怀抱，不少项目都增加了小户型面积，或者以优惠价吸客。
最为离谱的还是力诚·榕诚湾，此前都还是特价3.88万/㎡、3.98万/㎡的小打小闹，但今日，我们收到最新消息，新推楼栋3.6万+/㎡!!
3.6万/㎡啊!!
且85㎡的单位，甚至能去到3.5万+/㎡，简直杀疯了!!
近两年，荔湾发展不慢，但在*改善客群竞争中，优势不算特别突出。
尤其在区位竞争中，荔湾除开江景这一大因素，与天河、海珠仍有一定差距;
在客群分布上，荔湾的改善客，大都是本地置换，或珠西的改善客，地缘客有限。
所以，荔湾楼市的另一大底牌，就是吸引主城、新广等刚需客。
白鹅潭，主打产业和江景，发力滨江豪宅，花地湾，主打配套和大城开发，拿捏烟火小家，双管齐下，就是荔湾近几年的发展道路。
保利、中海、万科集体锚定刚改这个客群，是个不错的选择，但同时，恶战正要开始。
