越秀，又杀出一个硬茬子!近段时间，连年缺货到极点的越秀老城，一口气连冒6大新盘，个个剑指10万+!
动作快的万科瑧樾府，或于月底面市，吹风9~12万/㎡;
云瀚府的云境体验中心已对外开放，吹风12万+/㎡;
港汇台已开放接待中心，对外宣称要卖10万+/㎡，
还有君熙府，也将在8月底同步开放板房和售楼部。
你以为这就够热闹吗?
在冲浪之际，布鸽又!又!又!发现了一个全新盘——西苑雅居，一旦入市，区位+学位绝对的双王炸。
一来，地处东风东与体育西交界，2公里直达珠城。
二是，对口东风东小学，民间戏称“宇宙第一小学”。这等碾压级的王炸盘，岂能不扒?
剑指15万+，年年吹风年年鸽
在广州，说到学校肯定绕不开东风东三盘。
在“宇宙第一小学”加持下，即便楼龄动辄20+，锦城花园、东风广场、君汇世家3盘均超10万+。
当中，房价最高的君汇世家，二手成交都直逼13万/㎡!
我们实探的西苑雅居，紧邻君汇世家，又是同一家开发商——天伦控股开发，又被为君汇世家二期。
经过一天的实探，布鸽也为大家带来一手线报：
1.什么进度?
西苑雅居，原是广州大道北5号大院，为城改项目。
早在六、七年前，项目就传出改造消息，但由于拆迁阻力大、成本高，一直搁置到2020年10月，才移交给天伦控股。
转眼已近两年，项目进度相当感人，仍在准!备!阶!段!
从现场看到，整个工地都在封闭式施工，内部土地已基本平整，大部分被绿网覆盖，未有楼体冒出。
近天河立交一侧，大型起重机正在工作，进入开辟施工场地阶段。
按此施工进度，今年基本入市无望。
2.会建什么产品?
西苑雅居项目整体占地面积不大，为长方形状立于广州大道中路边。
结合工地告示，项目将建3栋建筑，包括1栋31F住宅楼，1栋10F商业楼，外加栋5层住宅回迁楼，总建仅约4.3万㎡。
又小又吵，但地段一流，还是熟悉的老城feel。
当中，商务楼近天河立交，未来注定噪音干扰最大。
可售的商品房，都集中在31F的住宅楼，采用蝶形塔楼设计，三梯四户，面积为建面约140㎡、142㎡和166㎡四房单位，改善型产品。
140、166㎡为东向，临广州大道中，噪音和粉尘干扰大。
不过，东向能望到体育西、乃至广州塔等城市景观，临小路的那条梯腿，开发商也规划成大户型，相信未来降噪配置不会少。
140、140㎡为西向，虽然安静，但望老旧小区。
看下西向的建筑景观，啧啧，反手就是一个危楼预警，楼栋内基本也没有居住痕迹。
从此前报建的户型来看，基本干不赢“解封”后产品。
机头140㎡户型方正实用，机翼142和166㎡户型南北对流，餐厅也做了大飘窗，主卧都有弧型飘窗。
根据新版的建筑新规，广州住宅使用率近百，或超百!
虽在征求阶段，新盘内卷加剧下，如今一大票开发商都是阳台+花池，可劲往上堆赠送面积，早一两年的产品根本打不过
夸张如龙湖，个别户型甚至做到了一房一阳台+花池。
不过，西苑雅居项目楼体都还没影，外加新政鼓励，若想修改户型报建设计，也是分分钟的事情。
3.对口什么学校?
西苑雅居项目最大的卖点，除了区位，就是学位。
在2022年，项目被划分到东风东路小学招生范围内，一时吸引无数家长关注。
但到了今年，“广州大道北5号大院”已被踢出该小学的招生范围。
不过，根据就近入学原则：
项目一公里内的东风东路小学、水荫路小学、东风实验学校……都是广州第一梯队的名小，无论对口哪个都不亏。
4.会卖多少钱?
自2020年天伦接手后，项目年年吹风，也不见开卖。
但外界一等近3年，望眼欲穿，项目工地只有点子进展，但是不多，楼体都不见得冒一层。
操盘的天伦控股，一向玩的也是“囤地式”的慢开发路线。
更遑论，5号大院还是定向给天伦控股的地块，地价不明，不过政府每次定向出让，大多远低于市场价。
这家开发商看似名气不大，实则操盘的多是*。
诸如，君汇世家、白云新天半山、峻林等等，还有天河林和村、黄埔珠江村旧改，都是慢慢在手上磨规划条件，只走价不走量。
若西苑雅居一旦开卖，未来价格绝对不会低。
至于大家重点关注的房价，开发商虽无放出吹风价，不过周边中介提及，可能会去到15-16万/㎡。
新盘大爆发，9大一手项目battle
说来稀奇，一向缺货的越秀，今年新盘却如雨后春笋。
从北京路、到公园前，再到东风东板块……这两年，将有超6大新盘正面开撕，个个都是10万+/㎡。
上述新盘，只是有入市动作的。
除此之外，还有待上架的广州大道中地块，对面即是珠城。
在建设中的解放中路商住楼项目、先烈南路23号地块项目，最快年底，或者2024年会入市。
掐着一算，未来起码会有9大新盘battle。
不过，也有粉丝好奇：
第一，越秀为什么会冒出那么新盘?
第二，张口叫价10万+，甚至是15万+，会有人买吗?
目前越秀的新盘，多数为搁置多年的烂尾项目盘活。
在老城提质+旧改加速的东风下，一时造就的时代偶尔，后面新盘重回*，依然是大概率的事。
而且看似新盘多，但个个货量有限，总量撑死不过一两千套：
广州城投东园公馆 总货量约249套
西苑雅居 总货量约120套
万科瑧樾府 总货量约一百多套
云瀚府 总货量约76套
令人注意的是，越秀新盘的共性，也相当趋同：
1.要么类单体楼，要么蚊型项目，社区配套少，价格均超10万+。
2.地段价值、配套成熟度都很高，短板在于城市界面老旧
3.部分临近城市主干道，且住宅中混有回迁单位
至于还有多少人愿意为越秀买单?
高门槛、高单价，外加短板明显，目前越秀的主力客群有四：
一是追学校的家长，二是有老城情结的本地买家，三是看重老城底蕴或者机关单位工作的购房者，四是珠城、体育西的外溢买家。
放在过往，这些客群的选择不多，高价盘也可以慢慢走量。
但如今，同等价位的选择，那可太多了：
有老城情结的本地买家，可看新盘爆发的海珠西、荔湾西，门槛还更低;
重视孩子教育的，广州新盘配建学校已成了基操，也有大把可挑;
在中心区供地爆发下，珠城、体育西的外溢客群，也是僧多肉少。
反观越秀的一众新盘，短暂摘下了“*”光环，剩下“区位”、“学位”buff，再卷地缘客注定将难度加剧。
或许，越秀老城也是时候降低身段了……
