星河湾，作为曾经*早的豪宅专家，*受瞩目的华南开发商之一。现在已经声音平淡到很多购房者都没有听过了。*近在黄埔开发了一个旧改项目星河湾萝峰。
作为科学城*星河湾项目也是星河湾在番禺之外的第二个广州项目，开盘启用了中介，但中介成交仅有19套。在市场上也听不到太多的声音。要知道星河湾在北京上海可一直是*啊。番禺的星河湾也一直是番禺乃*广州的豪宅*盘。
萝峰旧改项目,建筑面积为236.53万平方米，其中安置房总建面143.20万平方米，其中住宅95.72万平方米，可提供35栋，约9300套回迁房。项目商品住宅地块分五期开发，总户数预计超5000套;
需要注意，黄埔区2023年发布关于回迁房的措施。回迁房补交土地出让金手续后可正常上市交易。
通知很长，总共有22条，但*受关注的是第15条。
......旧村改造项目整体完成竣工验收后，已完成“集转国”手续的回迁安置房方可办理补交土地出让金手续......
这也就是说，回迁房可以通过办理补交土地出让金手续上市交易，并且取消了此前村名回迁房50%建筑面积要自持20年，以及拿证后五年才能买卖的说法。
按照萝峰旧改9300多套回迁房到时候在二手市场将和商品房同台竞技了。
目前*开的一期为融资地块五。用地面积5.8万平方米，总建筑面积30.66万平方米，容积率4.37，建筑密度21.51，绿地率36.5%。
一期规划建面超30万平，有9栋住宅
标准名叫：星璟苑，总户数1167户，共计9栋住宅。已有R1-R4栋拿了预售证，在售578套。虽然都是45-47层超高层，实用率约79%(与富颐华庭超高层使用率一样)。物业费4.9元/㎡。三梯四户以及两梯两户。
户型方面：130、147三房两卫，238、265方的4+1房，层高3.3-3.5米，精装修交付。
147㎡三房两卫 3.3米层高
130,147㎡仅做了三房两卫，也没有现在时髦的面积赠送。
238㎡4+1房户型，专梯入户，南北对流，北向望远处的山景，南向则看花园
200㎡的+1房是工人房，明显的早些年参考香港户型的设计。户型设计也是中规中矩，没有太多的面积赠送，也没有中西厨分开。基本就是照搬番禺星河湾的户型，客厅和餐厅之间做了一些楼梯错层。好在层高够高。
星河湾萝峰价格：
130㎡，4.5-4.9万/㎡，总价约585-640万;
147㎡，4.5-4.9万/㎡，总价约660-720万;
238㎡，5.6-6万/㎡，总价约1300-1400万;
265㎡，5.6-6万/㎡，总价约1480-1600万。
据网传中介称，开盘*日仅签了19套，战绩惨淡，续销也一般。
不忘初心还是固步自封?
卖的不好一点都不意外。
去看萝峰星河湾就能明显看到，还是20年前番禺星河湾的户型，番禺星河湾的装修，对于现在越来越现代化和时尚的装修理念和风格，显然星河湾走的是固步自封的道路，并未与时俱进。
有人说：“70岁的黄文仔，用15年前的户型，20年前的装修，打造了一个近50层楼高的豪宅，要卖给科学城70-90后的人群。”确实很贴切。错配的产品和错配的装修，给了错配的客户。
从户型设计就可以看出，星河湾完全没有更新广州客户的市场需求，也没有进行*新市场调研和客户研究。还是老一套，按照黄老板的个人意愿，直接照搬以前的户型。
要知道广州现在*热销的改善户型是120-140㎡的四房单位。但是星河湾130只有三房，147㎡也只有三房。
广州超过144㎡有豪宅税，如果购买者是第二套则需要缴纳5.6%(十几万到三十多万不等)的豪宅税!这对于务实的老广来说，1000万的房子可以买，5.6%的税坚决不能交。毕竟老广去喝茶，几百上千的饭钱可以给，2块钱的纸巾坚决不要!
不知道黄老板是不是太久没有在广州生活，忘记了老广人民的初心。居然147㎡做三房，还超豪宅线。真的是雪上加霜。
早些年为什么三房销售很好?因为计划生育啊，只准生一个!三房对于绝大部分人来说足够了。但是现在都放开二胎多少年了，三胎都放开了。刚需也从早些年的两房变为三房了，120㎡以上面对改善客户的，广州的主流是四房啊，毕竟广州的二胎率也是全国前列。
说完三房户型，再来分析下200㎡以上的四房户型。
黄埔区现在200㎡以上的一手有大壮国际的*，以及科学城板块中冶的复式。二手主要是富春山居。200多平做四房没有问题，也是市场的主流。问题是萝峰的位置对比番禺，番禺可以通勤珠江新城以及主城区，30*左右。但是星河湾萝峰所在的位置距离珠江新城或者琶洲、金融城基本要1个*，高峰期甚*更久。
但是只依托黄埔区内部的人，又没有这么多人消费这么贵的产品。毕竟这个价格这些人也可以选天河或者海珠了。而且科学城板块*近不像荔湾那么火，也没有万博那么多消息博人眼球。注定了平淡的销售业绩。
整个装修风格极其old，材质没得说。但是风格对于现在购买大面积的人来说，也太过时了。
配套解析
1、交通配套：靠近香雪大道，距离6号线香雪地铁站超过1公里，且有轨电车2号线，规划中的23号线，但是时间久远了。不过地铁对于星河属于锦上添花，不是刚需必备品。
2、环境配套：私享80万的香雪公园，舒适的外部环境，优质的内部园林。
3、商业配套：项目规划约34万商业规划用地，涵盖*服务公寓、*写字楼、群楼商业等多种业态。毕竟是超200万方的*大盘，各种商业配套都会配置一些，只是档次就不得而知了，毕竟星河湾的商业并未有成熟的案例，而且运营的如何就更需要再检验了。
目前再远点可以到香雪地铁站的奥园商业，业态还算丰富，在自身商业没有建起来之前，可以考虑在香雪地铁周边消费，也不算太差。
4、教育资源也丰富，项目周边已有萝峰小雪，项目已引入二中完全中学。整个地块规划了多个学校，对于看重教育的资源，可以放心。而且星河湾的私立也不错。
5、医疗资源丰富：10*车程，则坐拥4家三*医院，省第二中医院、东部*大的三甲医院中山三院、黄埔*家超高水平广医妇女儿童医院，以及已规划的省人民医院，都在附近。
6、整个项目物业选用的星河湾物业，星河湾一直有服务自家*盘的经验，服务还不错。问了住在里面的朋友，还算满意。
