在番禺区里，除了*近*的万博，南站，以及创新城，还有一个片区莲花湾，*近因为汽车产业得到了关注。
毕竟电动汽车才是未来。得电动汽车产业，得天下。
对比番禺的新造大学城虚高的价格，莲花湾片区的价格还算是在合理范围内，但是依然卖不动。
莲花湾片区的发展
莲花湾片区临近番禺的汽车城，包括*近被领导人参观的埃安、广汽等，作为生产型地方，有一定的员工及就业人口。
番禺汽车城位于番禺区东北部，东*狮子洋，西*京珠高速、新化快速，北*珠江主水道，南*莲花大道附带清华科技园广州创新基地，总体规划面积约55平方公里，地处粤港澳大湾区、广深科技创新走廊的*位置，是番禺区四大产业发展平台之一，是自主汽车品牌“广汽传祺”的主要发展基地，也是广州市汽车产业发展的重要战略板块之一。
番禺汽车城以广汽乘用车、广汽埃安、广汽菲克为发展龙头，以广汽研究院为创新*，辐射带动北部、中部两大零部件集聚区发展，加速成型传统能源汽车、新能源汽车两大产业带。
汽车产业区*是打造产业，已有成熟的企业落户，且前期也有员工的优惠购房政策。番禺汽车小镇一期很多广汽员工购买，单价1字头。
莲花湾片区的问题
莲花湾片区是有了汽车产业，也有了一定的产业人口。今年南大干线的开通，进一步拉近了和番禺以及海珠琶洲的距离，但还存在三个问题。
1、没有地铁。*近的地铁都不在附近，而是去到4公里之外的莲花山-奥园莲峰圣境的门口。从地图的距离可以看到，这个片区其实比亚运城更近琶洲(请百度截图)，但是亚运城有4号线，可以通往市区各处。这里没有地铁，*近的地铁现在要去到4号线石碁站，未来需要接驳。
2、未来大片土地可供开发。也就意味着这个片区，只能承载的是睡城的功能。好在这个片区也比较亲民，价格2字头。就能买到，还有个海景的概念可以炒作。
3、想要能购物的地方，只能去到超过10公里的万博板块，短期内莲花湾也只能满足基本的生活配套。
今天来分析这个片区的一个典型楼盘凯德山海连城。
凯德山海连城 项目的基本信息
山海连城位于广州市番禺区石楼镇，项目总占地53万方，容积率3.0总建面约110万平方，项目由北地块、南地块组成，大约有8000户，车位配比1：1.2。
先来看看它的位置，凯德山海连城位于广州番禺东部，属于石楼板块，对面是东莞新沙港口。临近狮子洋，近海约40米，远看莲花山。
有山有海，但望向海，景观其实并没有宣传中的那么美好。
因为对面是东莞新沙港口，所以从视野来看，货船较多，去看板房的时候就能看到海面上停靠的密密麻麻的货运船只。海景变货船景观，毫无美感可言，只担心船只会不会很吵，毕竟要这么多船开起来，晚上睡觉也是要命。而且对面是东莞的工业区，几个大烟囱直接对着，属实是有点可惜。
叠拼板房望出去的海景船只及对面的大烟囱
1-交通配套少，未来规划莲花站换乘
从交通上来看，山海连城自带1个公交站。目前项目附近的地铁站4号线石碁站，搭乘番131路公交车，*少也需要40*的时间，才能到达项目公交站，通勤靠公交单程大约需要1个半*到2个*，非常的不方便。
项目附近未来规划8号线莲花站换乘，建成后3站可抵达琶洲;通过佛莞城轨，3站直达长隆，4站可达广州南站。但是这个莲花山站的位置很远，距离项目超过4公里，具体位置就在奥园莲峰圣境门口。如果去往莲花山站还需要再通过其他交通工具接驳。
南大干线的开通，拉近了项目前往番禺万博，新华快速路线拉通了到琶洲的距离，但是只能开车，所以还需要再有一辆车才行。现阶段不堵车还行，后续随着这个片区入住人口的提升，堵车会是必然的。参考星光快速，以及增城的广园快速。
2-学校配套还算齐全，是个合格的刚需。
项目配建有2所幼儿园，2所小学，1所中学，其中已经开学1所幼儿园，和1所石楼镇*小学，2022年官宣引入番禺*仲元中学，但还未开学。
3-商业配套：只有*基础的生活配套，但凡上点档次的没有。
楼盘有个2620㎡的菜肉市场已经开业了。以及商业街、文化活动*、卫生所、居委会、居民健身场所、老人活动*等其他配套。休闲娱乐方面，项目也配有室内羽毛球篮球场、儿童活动室、健身室、泳池等。
楼下已经开了一些基本的生活必需品商业，如果想要购物就只能去番禺万博板块了。
4-高层户型设计-中规中矩，基本没有硬伤。
项目两梯六户，三到四房。
三房一卫，北向。如果能有*新户型1.5个卫生间更好，但是87㎡，1个卫生间也基本够用了
97㎡ 南向 三房两卫 中规中矩
127-133㎡四房两卫，南北通透，户型设计也还算合理
户型设计毕竟是郊区盘，容积率低，且楼层不高。整体户型设计合理，符合当下的要求，没有太大的硬伤。以刚需为主。
5-叠拼居然带装修?!
叠拼
广州叠拼带装修还挺少的，毕竟广州叠拼及别墅为了*大化的加建和搭建都是以毛坯为主，后续业主自己加建。但是自己加建又会导致装修成本太高。
山海连城项目推出带装修的叠拼，当时听中介推荐的时候还挺心动的。毕竟这样装修费用能省一大笔，但是实际去现场看了后就摇头。
叠拼的户型每个房间及尺寸都很小
叠拼因为面积都比较小，但是带的装修是没有加建，实际每个地方都小小的，带的装修也是几十年的老设计了，看了真的心动不了。
可惜叠拼设计的有问题，一楼架空层给一楼和二楼的使用，三楼的用露台，整体舒适度及赠送都不太够。
之前中介给图看的时候包括在网站通过VR浏览的时候还是非常心动项目的叠拼，但是到了现场就直接一个买家秀和卖家秀的区别。整体装修真的太普通了，毫无亮点可言，审美完全不在线。
价格
高层分为期房及现楼，现楼促销价格2.3万/㎡-2.8万/㎡就能买到，*大面积是130多四房。期房也有，2023能交楼，价格在2.5-3万/㎡之间。参考前期交楼的实景，整个小区的交楼质量还是有所保证。
叠拼的价格*低700万-1500万有一套，而且带装修。但是舒适度明显不如大平层，而且位置这么差。买个叠拼这么鸡肋的产品。整个叠拼是不建议的产品。
去年保利领秀海开盘价2.5万/㎡，直接抢了一波刚需客户。但是保利读书还需要依靠山海连城的学校，对比在山海连城里面，还是自身小区学校有一些*。
整个莲花湾片区除了汽车产业之外，是番禺为数不多的重视引入公立教育的地方。比如凯德山海连城引入了仲元学校，番禺汽车城引入了广附学校，都是九年一贯制。
*适合的就是在汽车城里面上班的人，价格确实可以。也是属于刚需可入，投资就不要想了，这个片区未来会有大量的地块可供开发，转手参考亚运城会有难度。
