由于去化承压，越来越多楼盘以“打折促销”的方式揽客。
据克而瑞监测，1月南沙新房网签均价为26956元/m²，接近2020年的价格。一名销售人员在推介明珠天悦江湾时，表示“现在入手，起码比之前省了五六十万元”。
在这其中，“南沙房价天花板”板块也逐步价值回归。克而瑞统计，今年1月份明珠湾板块一手成交均价为30568元/m²，较去年全年均价下调约5000元/m²，板块内多个楼盘“以价换量”。
横沥岛-明珠湾的价格内卷在去年就已拉开序幕，2022年走访美的江上沄启时，楼盘销售人员就已告知记者，*新售价相较开盘“起码便宜100万元左右”。
铂玥明珠ONE、建发明珠湾玺、深业颐泽府、绿城桂语汀澜等多个楼盘，均有不同程度的回调，回调1000-5000元/m²。开盘前吹风“4字头”的湾区金融城，目前均价3.5万元/㎡，已经算横沥岛上偏贵的价格。横沥岛-明珠湾板块整体售价仍维持在2.8万-3.2万元/m²。
与此同时，蕉门-金洲、黄阁等板块，促销力度也持续加码。星河东悦湾位处区府板块，目前单价约2.8万元，对比2021年3.4万元/m²的均价，价格相当有诚意。
黄阁板块的保利南沙天汇，主推80m²三房，折后总价为160万元，单价重回1字头；与其一路之隔的越秀滨海花城，销售人员透露吹风价2万元/m²左右，不排除有1字头单位。
从产品上看，南沙的新房市场存在明显分化。黄阁、万顷沙板块主打刚需市场，主力户型以80-100㎡为主；而横沥岛、蕉门区府-金洲、南沙湾等板块偏向改善客群，主力户型多见100㎡以上的大平层。
但从成交表现上看，不管是刚需盘还是改善盘，均有良好的成交表现。
像星河东悦湾，尽管主推100m²以上的大平层，总价会偏高一些，但不影响其成为南沙销冠盘；而保利南沙天汇主推90m²以下户型，数据显示该盘目前去化率已超七成。
随着去化承压，特别是横沥岛、黄阁、区府-金洲板块今年均有新盘蓄势待发，开发商除了降价揽客，也将目标瞄准更多刚需客群，新入市的项目大有主打刚需之势。
与保利南沙天汇一路之隔的新盘越秀滨海花城，将携75m²、85m²三房和97m²四房面市。该项目主打刚需，90m²以下户型占比达81%，其中75m²三房是其主力户型。
对比周边，保利南沙天汇目前主推的小户型为78m²和80m²，且所剩不多；中铁·阅江来目前*小户型也要去到89m²；即便“刚需*”黄阁，也少有80m²以下户型供应。
数据显示，南沙在开年后*周（1月30-2月5日）成交新房123套，环比上涨392%，对比2022年开年*周（2月7日-13日）65套成交，已有回暖迹象。
今年如何推动南沙市场全面复苏，邓浩志认为，关键在于释放更多购买力，南沙需要更加强有力的利好支持。“南沙人口规模较少，如果再限制外来的购买力，不利于人口向南沙聚集，加剧了南沙新房销售难度。”
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南沙一楼盘销售人员透露，2019年南沙实施人才新政，一度放宽购房门槛，引发*行情。“当时客户为了抢房，直接线上签约。”该销售人员表示，如果南沙真的调整限购政策，或者通过其他方式释放更多名额，成交会大幅提升。
不过克而瑞广佛*席分析师肖文晓也强调，作为2035年广州城市规划的*副*，南沙未来的经济发展被各方寄予厚望，但“房住不炒”是必须遵守的基本红线，因此还是要服从广州的全局安排，不大可能完全解除限购。“但有必要考虑动用一些政策工具箱，包括对南沙这类*规划区域的人才购房政策给予一定倾斜等，支持合理的购房需求。”
此外，广东省住房政策研究**席研究员李宇嘉指出，发展南沙此类外围区，还需要落实规划图景。“如果没有产业、就业和本地人群内生的需求，仅仅靠规划前景吸引投资客的楼市，当投资客无法接续时，购房需求立马断层，前期供地形成的海量新房只能打折促销，投资房产的逻辑被颠覆了。”
