广州二手房市场在2022年表现出两大显著特点：一是相比2021年，150万以内的纯刚需产品以及1000万以上的*单位成交占比明显提升，二是所有行政区置换类业主的占比均有所减少。时代财经了解到，贝壳对置换类业主的定义是在业主放盘前六个月或者后六个月，又在平台上被录入为客户的人。
自2021年下半年以来，房地产进入调整期，市场上出现的传言称放盘量显著增加是业主大量抛售二手房的结果。不过，李茂喆指出，“新房在逐渐建设和交付，整个市场的项目越来越多，同一时期有很多人要卖房但又不能全部（顺利）成交，所以二手房存量肯定是逐渐上升的”。
李茂喆认为，关注新增放盘量而非*存量会更有意义，而在这一维度下，数据却显示出不同的结论。根据贝壳研究院广州分院的数据，2022年广州二手市场业主放盘量同比减少24%，其中减少的绝大多数都为置换类业主，减少量占总业主减少量的74%，同时也使得2022年放盘业主中置换类业主的占比从2021年的48%下降到40%，减少的原因是市场走势不明导致业主犹豫、观望。
李茂喆称，在2022年3月，信贷政策放宽之后曾促进置换类业主愿意降价以求更快成交，但4月随着全国更多城市尤其是省会城市出台利好政策，业主的信心开始起来了，已经不太愿意降价，而买家预期房价会持续下降，双方对价格的预期存在明显偏差，导致的结果之一就是二手房成交困难。
截* 2022 年年末，统计的所有在售房源其从挂牌到目前为止，绝大多数房源降价并未超过10%。其中，30%的房源目前与挂牌时价格保持一致，43%的房源降价幅度在10%以内，仅有18%的项目降幅超过 10%，而且其中大部分为挂牌价本身就偏高。
尽管一二手房市场表现不如从前，但房地产政策的调整，也使得市场出现了些许的乐观迹象。
“案场单盘平均来访量/认购量在2022年12月的比值为8.5，即每8.5个来访客能带来1套成交，2022年1月该比值为20.1”，李茂喆认为，这说明虽然还有很多客户在观望，但情绪是在逐渐化解的，这表明他们对房地产市场的信心越来越强。
在二手房方面，贝壳研究院广州分院在报告中指出，虽然2022年广州二手市场带看量同比下降40%，但实际上在2021年3月市场达到顶峰之后，近两年带看量就呈现持续的下降态势。
时代财经了解到，2022年12月，贝壳的带看转成交比值达到了37，即带看37组客户能产生一单成交，已达到2021年上半年市场较好时期的水平。
展望2023年，李茂喆认为2023年新房供应量并不会因为2022年土地市场成交下跌的影响，“2023年绝大多数的供应量来自2020年*2021年成交的土地，甚*还有2019年的”，预计将能带来13万套的潜在供应量，*终供应或介于10-11万套之间，新房的实际成交量（含网签和认购）或将同比增长20%*大约10万套的水平，而二手成交预计可回升*10万套左右水平。
