广州天河北二手房出售，天誉花园，291方，总价1525万

户型优点：空间大，适合三代同堂大家庭；楼层高，视野、采光和通风较好。

户型缺点：客厅无阳台，一层公卫为暗厕，厨房为暗厨，此前作为办公场，全屋格局有大改动，装修需重新设计才能符合居住。

（1）楼栋户型简介

天誉花园分为一期和二期，其中一期包括乐雅阁、悠雅阁、高雅阁和逸雅阁；二期包括A栋、B栋、C栋和D栋；楼高31层，1~6层为商业办公区域，6层露天部分为空中花园，7层以上为住宅。

一二期被紫荆路分隔成两个相对独立的单体楼小区，各自有不同的住宅和停车场出入口，6层均设空中花园；一期需在6层换乘电梯，相对麻烦；二期为直通电梯设计，相对方便。

（2）户型详解

小区户型涵盖58平方1房~341平方5房平层，以及少量188~291平方3~5房复式。

户型小结及买家预算

优点方面：一期以大户型为主，二期是大户型和小户型均有，大多户型格局方正，户内空间实用率高；一期北排乐雅阁和悠雅阁以及二期AB栋，南向户型望空中花园，采光通风不错。

缺点方面：部分户型为港式设计，无厅出阳台，部分买家难以接受；也有部分户型带厅出阳台，但阳台过于狭窄，活动空间局促；一二期西侧户型靠近林和中路，受噪音影响较大；二期CD栋南向户型距离南面的写字楼较近，私密性和视野一般。

市场方面：当前小区整体成交均价为7.5万/平方，其中一期成交均价在7万左右，二期成交均价在8万左右；小区挂牌均价，则在7.1~10.2万/平方之间。

▼含税价格预算▼

小区1房户型购买预算为450万左右，2房户型购买预算为550~650万之间，3房户型购买预算在700~1300万之间，4房以上户型在1300~2800万之间，各区间预算详见下方表格。

注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。

总结

本期主要介绍了天河北板块的天誉花园，小区户型涵盖58平方1房~341平方5房平层，以及少量188~291平方3~5房复式，适合刚需型和改善型家庭。那么，它的优缺点有哪些呢？

优点方面：

（1）义务教育资源突出。小学对口天河北的明星小学--华阳小学，中学直升广州中学，9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。

（2）华阳小学林和东校区距小区仅300米，上学放学接送非常方便。

（3）区位*明显，南临天河北路，东临华南快速干线，北临临广园快速，西临广州大道中，自驾出行非常方便；地铁3号线广州东站距小区仅300米，公共交通和旅游出行方便快捷。

（4）邻近天河区少年宫等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。

（5）地处繁华区，周边商业氛围好，生活便利度高。

（6）均为原装电梯高层且公共区域保养不错，居住品质有保证。

（7）小区为封闭式管理，外来人员进出管理较为严格。

缺点方面：

（1）小区占地不大，无地面花园，空中花园面积不大，业主活动空间不足。

（2）小区交房*今21~23年，楼龄偏长。

（3）一期6层以下为写字楼及底商，7层以上为住宅，但需要从一层乘坐电梯到6层换乘住宅电梯，会耗费过多时间。

（4）二期CD栋南面靠近高层写字楼，私密性和视野一般，有压迫感。

（5）一二期西侧户型靠近林和中路，车流量大，受噪音影响较大。

（6）小区车位不足，业主停车问题较为突出。

（7）一期6层以下为办公区域，空中花园为开放式，人员混杂，容易挤占业主活动空间。

看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅*大？哪栋楼增值率*高？哪个户型*适合自己？