还记得今年7月，越秀地产摇号拿下的燕塘地块三吗？才过去三个多月，地块现场建设已热火朝天，案名也定为越秀天河和樾府，*快12月开盘。越秀天河和樾府拿地价去到50842元/平，项目吹风价10万+/平。
地铁概念，配套抗打
越秀天河和樾府是越秀在广州打造的第三座和樾府，前两座分别是番禺万博的越秀和樾府和大学城和樾府，前者均价6.2万/平，后者5.2万/平，看价格就知道走*路线。
身处天河，身骄肉贵的越秀天河和樾府，也不例外。
从区位上看，项目与地铁3号线梅花园站表面上直线距离不远，但实际上要绕道走，距离不近。
另外，项目西临广州大道北，北靠怡新路，南与沙太南路接壤，交通四通八达，出行十分方便。
商业配套方面，项目周边遍布大型超市、肉菜市场，还有嘉裕太阳城广场、梅花园商业广场，可以满足居民日常生活需求。
此外，项目附近还有广东省妇幼保健院、南方医科大学南方医院*学校京溪小学（怡新校区）等。
总的来看，虽然项目位于天河北，价值肯定不如珠江新城、金融城等，但胜在也挂着天河的头衔，加上周边配套的确可圈可点，素质还是比较抗打的。
共11栋住宅，户型为105-140平四房
再来看看项目内部情况。
延续“前辈们”的格调，越秀天河和樾府风格也是一半公园一半城。项目将先打造*公园，再根据公园规划住宅，目前流出方案是整个小区作围合式布局，11栋住宅包围*公园，约1000户都是南向四房设计，楼间距超百米。
*园林还规划了一个负一层的下沉式会所，供业主休闲娱乐，建面约1240㎡。
小区配套方面，其所在地块出让时要求配建一所36班的小学，占地面积为15794平，但越秀地产直接大手笔将学校升级为45班的九年一贯制学校，根据越秀以往操作，引入的学校名气不会差，这点加分不少。
具体到产品方面，项目户型为105、125、140平四房，是的，即使是*小的105平也做四房设计，反观万博的越秀和樾府和大学城和樾府，110平也只做了大三房设计，这是不是说明，*的天河，即使是改善盘也要将空间利用到*？
*近项目已经在信达金茂设置了展点，现场销售称*快会在12月开盘。
预计*推4栋、5栋，产品为105-140㎡四房 ，价格方面，开发商也是非常谨慎了，目前还没有透露出具体售价，只暗示套均价在1000万左右。
板块内已经7年没有新盘推售，*可以参考的是信达金茂府，二手均价在9-10万/平之间。
“我们的产品、品牌都是优于金茂府的。”项目销售说道。由此可推测，项目*开价可能会在10万/平左右。
需要提醒的是，目前项目只是在做诚意登记，连样板间都还没做出来，但到展厅咨询的客户已经很多，项目销售坦言，和樾系是越秀*品牌产品系，很多客户对和樾府都有深刻的认识，因此目前项目的客户咨询量非常多，关注度高，所以*批开卖不一定会有板房。
想开盘即秒光，现实吗？
当前这种市场环境，尤其*近有新增的特殊情况，估计难难难。
万博越秀和樾府和琶洲南TOD，是有概念支撑的，前者位处万博，这里是番禺政府狠砸钱去规划的CBD，前途无可限量；后者更不用说了，琶洲，对标珠江新城，*近还出了政策禁止商业地产开发，住宅只会越来越*。
而越秀天河和樾府虽然在天河区，但实际上地处天河区边缘地带，紧挨着白云区了，它的城市界面是接地气的市井烟火，周边区域比较杂乱，没有CBD的高楼大厦。
除了信达金茂府能上10+，项目周边二手大盘居多，恒大御府、合生云山熹景、怡新花园、白云家园等均价在3.4-6万/平之间，也就是说，板块没有*定位，走的是平民路线。
入手项目的人，应该会是天河、白云有改善需求的客户群，这部分客户大多有地缘情结，将天河奉为“宇宙*”。而*城区其它改善客能不能被这个盘打动，还很难说，毕竟手握一千万，在广州城区还是很多房子可选的。
所以，这个盘如果慢慢卖，慢慢溢价，去化估计是不成问题的，但如果想像万博越秀和樾府和琶洲南TOD那样开盘秒光，还是有点难度。
