注意注意！科学城卖3字头的一二手楼盘们，你们的竞争对手来了！
还是今年卷爆各区刚需盘的卷王“保利”。
今年7月，保利以楼面价16199元/㎡拿下黄埔开源大道以南，隧南路以北SDK-A-3地块。
如今，仅隔3个月，该地块以保利锦上的身份，蠢蠢欲动了。
我们拿到的一手爆料称：项目预计在11月正式开放销售*。
我们暴踩现场看到，项目正在如火如荼动工中，目前已经建起数层楼了。
速度之快，让人啧啧称奇。
位于云埔板块，科学城刚需聚集地
当然，这个项目的关注点还是在于地段、产品、价格。
保利锦上位于黄埔科学城云埔板块，此乃科学城颇具争议的板块。
沿着开源大道两侧，不到3公里的范围内，分布了7大楼盘，包括科学城刚需二手代表万科金色梦想、中海誉城，一手主要是时代天韵和即将上新的保利锦上。
目前，板块内的二手楼盘报价在3-3.1万/㎡，其中万科金色梦想、中海誉城主打小户型，总价低，备受*套置业的刚需关注。
而时代天韵一手报价在3.6-4万/㎡，加上旁边的*城，也是科学城刚需买房必看的项目。
| 楼盘 | 一/二手 | 价格 |
| 时代天韵 | 一手 | 4万/㎡ |
| 万科金色梦想 | 二手 | 3.4万/㎡ |
| 中海誉城北苑 | 二手 | 3万/㎡ |
| 中海誉城南苑 | 二手 | 3.1万/㎡ |
| 越秀岭南雅筑 | 二手 | 3万/㎡ |
（报价来源：链家）
刚需价格，但云埔板块背靠香雪* ，享受科学城*区的商业配套。
交通方面，虽然云埔板块没有地铁，但在建的有轨电车2号线可无缝接驳到香雪，在此可换乘地铁6号线。
商业方面，云埔板块目前主要靠楼盘底商，日常可自驾到香雪的锐丰*、奥园广场等商场，仅需十几*。
未来，板块周边还规划了综合型商场和三甲医院，可以说云埔是科学城居住人口高涨的片区。
保利锦上优劣势分析
而这一次，保利锦上的到来，对于片区内的一二手楼盘而言，都是冲击。
按照保利今年推新盘的风格，如保利领秀海、保利水木芳华的风格来看，*户型+*开低价，两张王牌一出，必爆！
近日，我们也是暴踩了保利锦上现场，一起来看下:
保利锦上位于永和隧道南，与越秀岭南雅筑和绿地衫禾田晶舍一路之隔，南向靠自然山体。
这个项目优劣势都很明显，先看下*：
其一，项目背靠自然山体，南向望山。
其二，项目旁边就是9年一贯制公立广大附中高新区实验学校，自身配套一所幼儿园。
当然，未来有没可能就近入读，还要看政策分配。
其三，旁边就是有轨电车5号线永和隧道南站，目前门口已经设有公交站，只是前往永和方向的。
据黄埔区政府官方回复称，黄埔区有轨电车5号线《项目建议书》已获得省发展改革委批复，《工程可行性研究报告》通过专家评审。
同时，保利锦上的劣势也明显，旁边就是开源大道堵车是常事，目前永和隧道还在扩建动工中，加上有轨电车5号线动工，存在一定的噪音问题。
这一点，就看保利能不能巧妙避开。
科学城*的南向75㎡三房？
而从保利锦上的规划上看，保利这次设计拉满分。
按照规划，保利锦上总体量约14.1万㎡，由7栋16-33层高层组成，另有1栋政府回购房。
其中，容积率2.5，绿化率35%，这一点，在刚需盘中，非常少见，诚意很足了。
为了避免噪音影响，保证采光和*佳山景视野，保利做了哪些巧妙设计？
其一，项目整体采用点列式布局，前3栋16-17层高，后4栋32-33层高，2梯5户/2梯4户设计。
这样的设计，保证了楼栋之间的较大楼间距，前排不影响后排的视野景观。
同时靠近开源大道的前3栋仅设计了17层，也有效避免高层噪音。
其二，全部都是南向户型！
保利锦上这次的户型，值得大说特说。
据了解，项目这次设计了4个户型，建面约75方三房一卫、建面约88方三房两卫、建面约105方3+1房两卫、建面约135方四房两卫。
（建面约88㎡户型图 仅供参考）
（建面约105㎡户型图 仅供参考）
全部都是南向户型！还是四开间朝南！户户看山景！
不得不感叹一句，现场市场卷也有卷的好处，开发商都用心搞产品了！近期市场亮相的几个新盘，产品设计都很值得点赞！
其中，建面约75㎡的南向三房，在整个科学城，几乎是*一个新盘能有这样的小户型。但这个户型也不多，总共只有47套，就看能不能抢得到了。
对于刚需来说，确实是惊喜，或将是科学城*低的入手门槛。
当然，具体价格现在海为时尚早，毕竟售楼部都还没开。能不能有惊喜，我们拭目以待。
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