房地产行业发展轰轰烈烈二三十年，一线城市的开发早已日臻成熟，尤其一些*老城区，环境、价格适宜的楼盘在近几年难得一遇。越秀区，真正意义上的广州*老城区，*，学位实力雄厚，*商圈一手楼盘几近绝迹。其中，翰林尚品、东山一品、文德一品的均价都在7-9万元/㎡。而位于越秀区环市东商圈凭湖而建的麓湖轩，以其6万/㎡的均价“一枝独秀”。带着好奇，房导君实地探访了这个越秀区*商圈为数不多的一手楼盘。
01
交通+麓湖+学位
极其优越的区位条件
麓湖轩位于广州市越秀区麓湖路9号，在广东电视台旁。乘坐5号线到小北站从C出口出来，人声鼎沸，熙熙攘攘，一派热闹景象。地铁口几百米外就伫立着麓湖轩的住宅楼，步行几*左右即可到达，沿途商铺林立，便利程度相当高。麓湖轩所在的环市东商圈是广州*早国际化的CBD*，被冠于“广州*都会商圈”之名，以总部大厦、花园酒店、白云宾馆、丽柏广场，以及世界贸易*的产业集群见证广州商业的崛起。尤其是“淘金—小北”带，经历二十多年的发展成就了“繁华一公里”的美誉，是广州“第三世界*都”集中体现的区域。这就不难解释为何甫一出小北站，就迎面而来繁荣景象和异域面孔。麓湖轩主体建筑的正南方向是广东电视台，两者中间横亘着东濠涌高架和环市东路。售楼部设在一楼，门口正对着高架桥，整体给人感觉相对压抑。建筑北面是有着“绿色之肺”的麓湖，在高楼林立的区域，自然资源的珍贵性不言而喻，这是麓湖轩**的地方。
麓湖区位图（图源：麓湖轩）
除了东濠涌、环市东路，麓湖轩还被麓湖路、恒福路等多条主干线环绕，交通极其便利。但同时也带来了一个很大的问题：噪音。在面对高架路方向的27楼阳台上，能感受到较大的轰鸣声，怕闹喜静的业主大概要慎重考虑一下在这里的置业选择。在配套上，麓湖轩另一个雄厚的资本是——教育资源。“学在越秀”，麓湖轩位于越秀区教育名区地段，周边教育强势，对口环市路小学，周边还有华侨小学、执信中学、广大附中、广州二中等。环市路小学对应的学校之一是广东省老牌*——执信中学。这个学位足以支撑得起家长的野心。
02
一层九户格局紧凑
视野开阔 北向户型望麓湖
下午三点的麓湖轩售楼部比较冷清，只有一位值班的销售人员趴着耍手机，总算是没有白跑一趟。根据资料，麓湖轩总体高度为30层，是集商业、住宅于一体的单体裙楼，没有园林配套，地上建筑总面积为24736.1㎡。1-3层是商业店铺，4-7层为办公用途，8层为架空层，9-30层才是住宅区。
麓湖轩
据现场的销售人员介绍，麓湖轩在2015年开盘，带装修发售，楼层分布格局为“一层九户三梯”，物业费2.8元/㎡，主要户型是88㎡-163㎡。目前，麓湖轩只剩部分高层大户型在售，均价在6万/㎡左右。
先谈样板房的整体印象。从电梯出来，楼层走廊很狭长，毕竟是寸金寸土的老城区，格局紧凑也可以理解。07号板房开门进去就是餐厅连着客厅，相比户型面积，公共活动空间给人的空间感比较窄；部分卧室门口横梁下沉，天花板低矮造成压迫感。
好印象就是麓湖轩体室外视野开阔，景观较佳。南朝向户型室外是高低起伏的城市建筑群，排除楼下的噪音干扰，其实是不错的城市景观体验；北朝向的户型阳台能看到绿色的麓湖，享受到城市中极难得的风光。
户型图：
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（图片来源：链家）
27楼的样板房实景图：
客厅
卧室
室内走廊
卫生间
厨房
正南方向外景
正北方向外景
麓湖轩有部分一口价单位，剩余109㎡的1908房、92㎡的 2307房。总价分别是588万和564万，单价约为53888元/㎡、60888元/㎡。
麓湖轩使用商业贷款，对口广发银行，一套房利率5.38%，二套房利率5.88%，放款时间约一个月左右。
麓湖轩的优缺点相当显眼。*自然不消说，区位*明显：老城区*商圈、配套齐全、交通便利、自然景观资源优越、学位实力雄厚。
买房*选名牌房企，麓湖轩的开发商是小房企。广州市麓湖轩房地产开发有限公司，一个相对陌生的房企名称。陌生并不是说房子造不好，但在后续的配套服务确实无法给人提供强烈的信赖感。
根据资料，麓湖轩的注资公司之一是广州荣升实业，业务涉及房地产开发、仓储业、贸易、装饰乃*咨询服务等。除了麓湖轩，荣升实业在广州白云同和地铁站旁还有另一个项目：荣升珑樾。珑樾是5层高的电梯小洋房，目前尚未开盘，距离实际拿地时间已经过去二十年。
还有一点，烂尾楼复活项目背后的隐患值得消费者多留一个心眼。一般而言，烂尾楼复活项目*让人担忧的是，背后可能还隐藏着产权不清、债务复杂、运营不善等隐患。另外一个值得消费者关注的问题是，是土地使用年限大打折扣。
具体到麓湖轩这个项目。根据网上公开的资料和新华网消息，麓湖轩是广州荣升实业与广东省农垦工商发展公司在1997年确定合作开发的一个商住楼项目，之后两家成立麓湖轩项目公司，并与承建方签订四方合同。后期以农垦公司为主导的实际开发主体无法从银行获得贷款，导致拖欠承建方工程款，双方*终闹上法庭。今年二月，广州市中级人民法院判决广东省农垦工商发展公司向承建方支付工程款。
第四，也是相对重要的一点，烂尾复活盘虽然便宜，但是*空间未必大。同样是麓湖附近的楼盘，2004年建成的淘金小区在今年十月份的二手房均价约为7.1万元/平米，走势平稳，处于一个整体上升的趋势，远高于越秀区约5万元/平米的均价。而麓湖轩近期挂出的二手房均价在5—6万元/平米左右，价格走势图波动起伏比较大，*低是2018年11月的4.1万/平米，*高能到达6.1万/平米，价格相当不稳定。
淘金家园价格走势（来源：房天下）
麓湖轩价格走势（来源：房天下）
*后从居住体验来讲，小北是广州作为“第三世界*都”的一个缩影，有相当多的异域面孔在这里聚集生活。这可以理解成国际化、多元化，也可以理解为社区族群结构复杂，这是主观上蜜糖与砒霜的判断，就看大家的主观偏好了。
以上是房导君对于市*均价六万的一手湖景盘的实地踩盘心得，各位看官觉得市区烂尾复活盘值不值得入手呢？
来源:广州房产之家
