黄埔的市场，冰火两重天！
昨天，富颐华庭加推，*高5.5万/平，对比上一期*高涨价6500元/平，现场人气依旧火爆！
比起一手的热辣滚烫，二手这边却是萧条凄凉，有业主挂牌3月卖不出去，只能开启降降降模式...
更有区域*二手万科东荟城、中海誉城、万科城市花园成交跌3000-7000元/平，甚*同板块内已有一手比二手超出5000元/平...
万科金色里程
在售科学城、老黄埔二手成交普遍下跌
一手涨势大好 成交价逐渐逆袭
甚*有中介直言：有业主挂了3个月的房源都没卖出去，现在含泪降价10万只求快点脱手...
与中介聊天截图
一顿梳理下来，发现科学城、老黄埔、知识城一二手倒挂现象都在逐渐减弱。
先来看看科学城板块的各大*盘现在情况如何。
相比去年上半年，科学城各大*盘的二手成交中，下降幅度较大的当属万科东荟城、科城山庄以及万科金色梦想三个小区。
原本为了迎接开学季，这个时候东荟城应该正是*的时候，但事实并非如此。
科学城板块的万科东荟城小在去年下半年时，二手成交价格为4.7万/平，而现在仅为4-4.3万/平，相比跌了3000-7000元/平。
与中介聊天截图
无独有偶，万科金色梦想和中海誉城也是如此，受政策调控及外部环境的影响，价格比起去年上半年分别下跌了约3500及6000元/平。
与中介聊天截图
就连二手成交价一向“稳健”的科城山庄及新福港鼎峰，二手成交价也分别回调了约7000元/平及2500元/平。
比起二手的频频下跌，一手反而一片涨势大好。
其中，表现*抢眼的当属科学城的“价格*”大壮名城，比起去年下半年的4.8-5.4万/平，当前售价已将刺破6万/平，妥妥板块天花板无疑。
而一二手倒挂减弱趋势*为明显的，要看近一年一二手交易同时在活跃的保利罗兰国际。
去年上半年，保利罗兰国际二手成交价比一手高了8000元/平，而现在一手以高出二手1500元/平的价格成功逆袭反超。
单看科学城板块的一二手价格，这种倒挂现象确实有在逐渐减弱，甚*有个盘已经不存在这种现象。
老黄埔板块的*二手项目也是如此，价格普遍跌了1000-7000元/平。
如昨天富颐华庭加推，*高卖*5.5万/平，比同板块的金碧世纪花园*高高出5000元/平，还大多要求全款客及七成*付，现场依旧非常*。
聊天截图
另外，万科城市之光、中鼎君和名城，这两盘目前的一手价格也已经反超当前的二手成交均价。
1、限价政策的放松，使得黄埔一二手价格边界融合；
*先，我们要知道黄埔一二手倒挂现象产生的原因。
黄埔房价，从2020年上半年驶进快车道，因为“买涨不买跌”的心理，黄埔房价越涨买的人越多，房价上升到了一个新的高度。
为了打压这种明显的投机心理，政府通过摁住新房价格，将其与狂热期的二手房价格对比形成明显倒挂，以此来扼制二手市场发展。
而在近期，因为黄埔新房备案价有所破口，这种情况开始改变。
比如，富颐华庭*新的R19-20栋在昨日开盘，均价来到了5.2万/平；还有万科城市之光的A区，价格也来到了5.3-5.5万/平的区间。
而相同条件下，老黄埔*二手盘，如黄埔花园目前挂牌价在4.5-6万/平；金碧世纪花园挂牌均价在5.1万/平。
明显看出，黄埔的网红一手盘售价已经或多或少有所上调，与二手房价之间的差距越来越小，二者价格边界消融。
2、房住不炒政策的不断深化，炒家生存空间进一步压缩；
一方面，黄埔二手市场表现不尽如意，大部分是被一手市场挤压所致。
比如，一二手之间争议*大的教育问题，在近期黄埔教育部门官宣的一系列学位信息上也得到了落实，二手市场竞争力再一次降低。
另一方面，黄埔短期内的购买力不足，供需面临失衡危机。
2017-2021年间，黄埔供应住宅量达78316套，不在少数。
而与之相对的，需求量却在减少，比较明显的一点是今年初发布的，黄埔常住人口下降7.13万人，这使得黄埔去化周期从4.2个月上升*5.1个月。
更何况，排在后面的，还有超3万套货量的黄埔新城，以及34个旧改项目，近1334.7万方的潜在供应量。
肉眼可见的，未来黄埔内卷程度只增不减，对于二手业主来说，当下以价格空间换取出手时机，已是明智之选。
*先，无论是产业、经济实力，黄埔都稳居广州前列，整体基本面是向好的。
再者，黄埔能在这两年内快速崛起，很大程度依赖于人才政策，如今这条捷径被堵，黄埔楼市回归冷静，自住属性将越来越强。
所以，对于买新房好，还是买二手好，则需要分情况讨论。
自住购房者，对社区配套、品质、楼龄、产品还有圈层等等看重的，能长持的买家，可以选择打新；
非自主购房者，对资金利用率和杠杆成数、月供大小有要求的买家，则更推荐二手淘笋。
但无论买新房还是二手淘笋，都要尽量远离旧改密集的板块，旧改项目入市不仅会影响到供求关系，还会影响到房产流通。
总的来说，黄埔作为一个比较成熟的区域，不能再以炒概念的思维选择标的，而是要看清眼前有什么。
对于黄埔楼市将如何发展，你怎么看？
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