以往 200 多万预算常与远郊绑定，但近两年黄埔、荔湾多个新规盘将门槛拉至主城核心区。以下 6 个新盘涵盖老黄埔、白鹅潭等热门板块，既有 100 万起的 “地板价” 选项，也有 280 万的品质之选，适配不同刚需需求。
一、黄埔区：2024-2025 年新盘，100 万起抢新规三房
科城新世代
作为 2024 年 9 月全新开盘的旧改新盘，项目直接将黄埔三房门槛拉至 100 万级，建面 67㎡三房总价仅需 100 万起，89㎡四房约 142 万，均价 1.6-1.7 万元 /㎡，比周边多数二手房低 4000 元 /㎡以上，呈现明显价格倒挂优势。区位上距地铁 14 号线何棠下站仅 1 站距离，未来通勤知识城核心区十分便捷，周边规划有 3 所幼儿园及 2 所小学，教育资源逐步落地，预计 2026 年 12 月交付，适合预算有限的年轻首置家庭。
星河盛世禧悦
2024 年中秋期间全新开盘，位于开创大道沿线，属于科学城辐射圈，均价 2.2-2.6 万元 /㎡，建面 88㎡三房总价 220 万起，98㎡四房约 255 万，实用率高达 100%，新规设计下空间利用率远超同面积段二手老房。项目紧邻开创大道主干道，自驾 30 分钟可到天河智慧城，周边已有成熟底商，步行 10 分钟可达社区菜市场，生活便利性强，刚改家庭无需等待配套成熟即可入住。
万科黄埔新城（2025 年加推）
2025 年全新加推 9 栋、10 栋新规产品，延续大盘配套优势，建面 73㎡三房两卫总价 190 万级，是老黄埔板块少有的 200 万内三房双卫户型。项目配套已实景呈现，九年制广铁铁铮学校已开学，社区内少年宫、业主食堂、3A 景区融德里街区均投入使用，形成 “下楼即享” 的生活圈。当前加推房源享 98 折优惠，首付可分期至 12 个月无息，30 分钟直达珠江新城，适合看重教育与通勤的年轻家庭。
二、荔湾区：220 万起享老城配套
越秀天瀛
建面 87㎡三房两卫总价 220 万左右，2024 年已实景现房交付，一线临江，高层可眺珠江，无需等待交房周期。距 11 号线鹤洞东站 1.2 公里，30 分钟到琶洲，500 米内有芳村农贸市场、鹤洞购物中心，烟火气浓厚，5 公里内覆盖 3 所三甲医院，医疗保障完善，适合习惯老城生活的刚改家庭。
新世界天馥
2025 年准现楼新品，建面 76㎡三房一卫总价 280 多万，预计 2026 年 3 月交付，2025 年底全实景呈现，购房风险低。交标堪称同价位标杆，标配 5 大智能健康系统 + 12 个国际品牌家电，价值 40-70 万，距白鹅潭 CBD 仅 2 公里，未来商业、写字楼密集落地，能享受 CBD 发展红利，适合注重居住品质的年轻家庭。
理想花地傲璟
2024 年推出的花地湾板块新盘，建面 74㎡二房改三房总价 260 万起，采用垂直社区创新设计，空中花园走廊 + 三楼共享会客厅，下楼即享度假式配套。省实九年制学校已开学，业主子女*，步行 10 分钟到荔胜广百，未来衔接聚龙湾太古里，商业与学区双重加持，适配地缘刚需家庭。
建议优先选择 “看得见的配套”，比如万科黄埔新城的已开学学校、越秀天瀛的现楼商业，比规划中配套更靠谱；警惕 “伪新规户型”，认准科城新世代、星河盛世禧悦这类实用率超 100% 的真新规，避开牺牲实用性的 “偷面积” 产品；抓准限时优惠，黄埔三大新盘开盘优惠多为短期活动，部分特价房需现场抢筹，建议提前通过官方渠道预约看房，锁定房源与折扣。
