最近，越秀海珠大干围地块的规划一经曝光，就在房产圈引起了不小的轰动。这个地块有着独特的设计和丰富的周边潜力，当然也存在一些发展阻碍，今天咱们就来好好探讨一番，看看它究竟值不值得购房者们关注。
从规划来看，越秀大干围地块总用地面积 15489㎡，计容建面 60398㎡，规划建造 4 栋 37 层高的住宅。为了让更多住户能欣赏到江景，项目采用了和花地湾万科理想花地傲璟类似的高低分区设计，临江南面楼层 24 层，北部 37 层。这种设计挺巧妙，3 - 24 层低区安排 90㎡、120㎡、160㎡的户型，两梯四户；25 - 37 层高区设置 120㎡、160㎡、190㎡的大户，两梯三户，而且高低区电梯分开运行，减少了业主的等待时间，不得不说在居住体验的细节上考虑得挺周到。
说到这，就不得不提它的邻居 —— 已清盘的中海观澜府。中海观澜府主要户型是 90㎡、100㎡、160㎡的三四房，之前网签价约 7 - 9.9 万 /㎡，现在二手挂牌价 5.7 - 15.8 万 /㎡，价格差异还挺大，百平以内户型挂牌价在 5.7 - 7.9 万之间，望江大户能达到 8 - 10.4 万。从实际成交记录来看，不同楼层、朝向价格波动明显，比如 24 年 11 月成交的 143.28㎡四房，东南向高楼层，总价 898 万，单价 6.26 万 /㎡；而同年 9 月成交的 98.95㎡三房，东南向低楼层，总价 475 万，单价只有 4.8 万 /㎡ 。目前中海观澜府二手挂牌量 47 套，成交 4 套，业主惜售心态明显，也侧面反映出这个片区在市场上还是有一定认可度的。越秀大干围地块参考中海观澜府的价格体系，结合自身的户型分布，大概率也会呈现出楼层越高价格越高的趋势，特别是高区望江大平层，价格想象空间不小。
那越秀大干围地块自身有哪些吸引人的亮点呢？首当其冲的就是江景资源。地块距离珠江后航道仅约 200 米，虽说南部有建筑遮挡，但高层户型中仍有一半左右能欣赏到江景。想象一下，在忙碌一天后，回到家站在窗边，望着波光粼粼的江面，吹着江风，惬意之感油然而生。
交通方面也值得期待。项目距离在建的 10 号线大干围站约 800 米，步行可达。10 号线预计今年通车，通车后可直达珠城和天河北，对于在这些核心区域工作的上班族来说，通勤时间大大缩短，日常出行也更加便捷。
商业配套同样是一大卖点。已经建好正在内部装修的广百海港汇预计今年开业，作为广州首个大型滨江海港城，它集商务办公、休闲购物、酒店于一体，还计划引入奢侈品牌旗舰店、生态写字楼、五星级酒店等丰富业态。以后住在这，下楼就能逛街、吃饭、看电影，一站式满足各种生活需求，生活便利性直线上升。
此外，南部江面规划建设游艇码头，临江还会修建环岛路。游艇码头就像珠江夜游一样，给片区增添了休闲娱乐的氛围；环岛路贯通后，不仅能改善交通状况，还为业主日常跑步健身提供了好去处，生活品质也能得到提升。
不过，没有十全十美的房子，越秀大干围地块也存在一些让人担忧的地方。目前周边被工厂和城中村包围，环境相对一般，石溪旧改进展缓慢，短期内城市面貌难以有大的改观。每天出门看到杂乱的环境，可能会影响居住心情，而且周边环境也在一定程度上影响了房产的增值速度。
综合来看，越秀大干围地块有江景、交通、商业配套等优势，未来发展潜力不小，但周边环境的短板也比较明显。如果是追求高品质江景生活、对交通便利性要求高，并且不太在意短期内周边环境的购房者，或许可以关注这个项目；但要是对居住环境的整洁和美观度十分在意，可能就得再观望观望，等周边旧改有实质性进展后再做决定。
