中旅天宸府在海珠西的位置确实得天独厚，周边交通便捷，生活配套设施完善，拥有浓厚的烟火气息。邻近的8号线宝岗大道站为居民提供了便捷的出行条件，而昌岗中路小学、临街底商、昌岗新街市等则进一步丰富了生活内容，使得这一区域充满了生活的便利与舒适。
尽管拥有如此优越的条件，中旅天宸府的销售情况却并不理想。开盘两年以来，整体去化率仅为约四成，这在海珠区来说确实是一个不太理想的数据。即便项目推出了特价房，价格一降再降，仍然难以吸引足够的购房者。
深究原因，除了市场竞争激烈外，中旅天宸府本身的产品规划和户型设计也缺乏足够的竞争力。整体规划没有太多亮点，难以在众多竞品中脱颖而出。而户型设计也没有充分考虑到购房者的实际需求，导致产品吸引力不足。
此外，项目的身世复杂可能也在一定程度上影响了销售。对于购房者来说，项目的背景和信誉也是重要的考虑因素之一。如果项目的身世不够清白，或者存在一些负面新闻，那么购房者自然会对其保持谨慎态度。
中旅天宸府的整体规划确实存在一些问题，这些问题在一定程度上影响了项目的销售和市场接受度。
项目占地约1.4万㎡，体量相对较小，这导致在规划上难以有太多的发挥空间。尤其是当规划了4栋44-46层的超高层住宅后，项目在售建面约82-120㎡三至四房。小区内的公共空间变得更为有限，园林等绿化设施难以得到充分的展现，这直接影响了居住环境的品质。
高达8.38的容积率是一个不容忽视的问题。高容积率意味着建筑密度大，楼与楼之间的距离可能较近，这不仅影响了居住的私密性，也降低了整体的居住舒适度。同时，超高层住宅的设计也带来了避难层和公摊面积增加的问题，这无疑增加了购房者的经济负担，降低了得房率。
但南向也不是很完美，因为这边正对珠江医院，有些人还是会介意的。
具体到户型方面，建面约82㎡三房是上车门槛最低户型，经典竖厅设计，进门就是餐厅，没有玄关遮挡，隐私性较差。
这个户型还只有一个卫生间，想要主卧是套房，还得买建面约86㎡三房户型。
如果想要三房，面积已经跨到建面约104㎡。
然而，这个面积段还不能名正言顺叫三房，只能叫2+1房，其中一个房间还是利用阳台“偷面积”而来的。
换作现在新一点的盘，这个面积段都能做到3+1房了。
另外，次卧光线和视野有可能被客厅阳台遮挡。
面积最大的建面约120㎡四房，没什么槽点，就是总价超过800万元，这个价位在广州市区还有很多选择。
项目的产品定位似乎并不明确。主打建面约120㎡的四房户型，总价超过800万元。
因此，中旅天宸府在规划和产品定位上都需要进行深入的反思和调整。如果能够根据市场需求和购房者的实际需求来重新规划产品和定位，或许能够更好地吸引潜在购房者，提升项目的市场竞争力。例如，可以考虑增加小户型产品的比例，以满足更多刚需客群的需求;同时，在规划上尽量优化空间布局，提升居住环境的舒适度和品质。
