2023年，为促进房地产市场稳健运行和持续健康发展，政府频繁进行房地产政策的优化调整。根据中原地产研究院的统计数据，截至2023年12月，政府共出台了78次各种类型的房地产政策优化调整。全年累计的房地产政策优化调整次数达到了1008次，连续两年保持在较高水平，这一数字在2022年*突破1000次后得以维持。
2023年的房地产政策主要集中在金融支持、因城施策、城市更新和新房改等方面。然而，尽管政府频繁出台政策，但其实际效果并未展现出预期中的持久效力。由于大环境的影响，政策的传导效果较以往年份更为弱势，修复期也更为漫长，当前的楼市形势仍然相当严峻。
尽管如此，政府在继续发力，特别是在2023年下半年，一线城市的调控政策得到一定的放松，市场信心也在不断恢复。一些分析人士预测，2024年下半年楼市将会触底回升。
对于房地产政策的敏感性，同策研究院研究总监宋红卫分析认为，一线及核心二线城市对政策的敏感性较强，政策的效果较为显著，但其时效性较短是一个明显的特征。而对于大部分三四五线城市来说，它们对政策的敏感性较低，政策出台后市场反应不太明显。这说明不同城市在政策影响下的表现存在差异。
2023年的房地产政策主要聚焦在以下九个方面：
1. 购房资格限购政策的松动：针对购房资格的限购政策逐渐松动，使更多人有机会购买房产。
2. 购房杠杆的调整：首付比例不断下降，包括首套房和二套房首付比例的下调，降低购房者的购房成本。
3. 按揭贷款利率的下降：购房成本方面，按揭贷款利率不断下降，包括存量房贷款利率的下调，降低购房者的还款压力。
4. 限售政策的放松：销售流通领域中的限售政策逐渐放松，大部分低能级城市基本取消了限售措施。
5. 预售价格管制的放松：针对房价方面的预售价格管制逐渐放松，部分城市取消了下调下限的限制。
6. 交易成本的降低：与交易相关的税费不断降低，减轻购房者的交易成本。
7. 公积金政策的支持：各地不断加大对公积金政策支持首套房政策，部分城市还加大了对二套房的支持力度。
8. 财政补贴政策的加大：部分城市加大了对购房的财政补贴政策，为购房者提供经济支持。
9. 以旧换新政策的推行：部分城市出台了针对高库存和纾困的“以旧换新”的一二手联动政策，促进房地产市场的更新和发展。
在金融层面，政策优化调整主要包括推动金融机构利用融资工具平等支持各类所有制房企的合理融资需求，并构建了保障房和商品房“双轨制”的新型房地产市场模式。
需要注意的是，2023年出台的突破性措施如“认房不认贷”、降低贷款利率和首付比例等已经开始显现效果，但其全面影响仍在深化和扩大的过程中。政策优化调整是今年调控的标准动作，以金融系统指导为前提。
2023年12月的全国住房城乡建设工作会议强调了明年的工作重点，包括稳中求进、以进促稳、先立后破的原则，并重点关注四大板块和18个方面的工作。
中央部委继续加强对房企融资政策的发布，要求各金融机构深入贯彻中央金融工作会议的部署，坚持一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。
北京和上海在12月14日相继优化了房地产政策，包括降低首付比例、降低利率以及优化普宅认定标准等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本。这些政策的力度相当大，旨在更好地满足居民的刚性和改善性住房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。
分析人士指出，一线城市降低首付比例等一系列政策有助于加快一线城市楼市筑底的过程，并在短期内显现出效果。更重要的是，一线城市购房人群的信心在不断修复，尤其是正在看房的人群明显加快了入市的节奏。这表明政策的宽松举措对于激发购房意愿和提升市场信心起到了积极的作用。
根据同策研究院的预测，2024年全国住宅的有效销售规模预计在8亿平方米左右，如果加上工抵房等数据，可能会达到9亿平方米左右。此外，REITs(房地产投资信托)的推进节奏表明未来会有更多支持性政策出台，尽管整体规模相对较小。
中原地产*分析师张大伟认为，化解项目交付风险仍然是2024年政策的关注点之一。他预计，“保交楼”配套资金和政策将进一步落实，以修复市场预期。加强预售资金监管、改革预售制度等举措可能是实施“保交楼”政策的重要配套措施。
此前，住建部已明确“有条件的可以进行现房销售”，2023年已有多地试点现房销售，合肥、郑州等地也提出在部分区域进行试点。
张大伟指出，未来房地产市场的走势仍然取决于政策。随着12月各种稳定楼市的政策出台，预计市场有望在2024年初出现一定范围的小阳春。
宋红卫也持类似观点，他认为2024年的政策环境将进一步宽松。一线城市的政策将成为2024年政策的风向标和关注点，一线城市的楼市环境将在因城施策的背景下进一步优化，购买门槛和购房成本有望进一步降低。此外，房企纾困和保交楼仍然是金融政策的重点，预计房企短期债务压力将得到一定程度的缓解，部分房企的融资渠道将逐步打开，尽管更多的集中在存量债务展期上，为房企争取了短期的腾挪空间。保障房也是2024年中国楼市的热点之一，随着政策的逐步实施，针对城市低收入和新进入人才的保障房体系将进一步完善，预计会形成价格更为友好、性价比更高、更适宜居住的保障房体系。
