2月23日，《21世纪经济报道》记者获悉，世茂、中信信托及相关各方正积极沟通协调，力求尽快达成兼顾各方利益的可行性方案。中信龙岗项目集合投资计划所对应的深圳龙岗项目，因应现阶段地产销售市场全面遇冷导致资金回笼不及预期，且各方资金实际均沉淀在项目。但该项目资产远高于中信投资款余额，销售逐步推进可以完成对投资款的逐步偿还。此前世茂也加快与各类大型央(国)企的接触，以进一步盘活项目。
世茂位于深圳的*项目深港国际*待偿还的60亿信托还款计划仍在沟通中。在世茂与投资人沟通会过去5天后，2月22日，中信信托发布有关深圳龙岗融资集合资金信托计划第四次临时信息披露报告。报告*先就世茂深港国际二期178套公寓被司法查封一事就行回应，称中信信托在报告中称因建设施工合同纠纷，中建三局三公司此前申请财产保全措施，导致世茂深港国际*项目178套房产被司法查封，对应的销售备案总价20.93亿元，诉争案件标的金额约2.2亿元。但由于查封财产价值超过案件标的金额，深圳世茂向当地法院申请解除超额查封房屋的财产保全措施。深圳市龙岗区人民法院于2月21日出具了《民事裁定书》，解除了其中105套房产的查封，解除查封的公寓对应销售备案总价11.59亿元。同时，对世茂沟通会上的方案回应称，目前中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂达成一致。截*2月17日，中信信托未足额收到世茂方案交易文件约定应付债券本金及利息。受托人将继续与世茂协商敦促其履行还款义务。对于中信信托的回应，世茂方面对界面新闻记者表示，正积极与中信信托沟通。深港国际信托的一些投资人对中信的回复表现出了不同观点，他们认为中信项目管理过程中也存在一些问题。根据投资人表述，他们认为项目存在资金需求测算不合理，项目用款不规范；项目还款来源落实不到位；第二还款来源不足；后期管理缺位，风险失控等问题。资料显示，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立于2020年7月17日，募集规模为87亿元，信托期限不超过36个月，分为ABCDE类产品，募集资金*终用于支持深圳龙岗深港国际*综合体项目项下地块10二期公寓项目、地块1一期商办项目的开发建设。其中，A类规模为10亿元，于2021年2月8日提前结束；B类规模为15亿元，于2021年10月18日到期结束。截止到2022年2月15日，中信信托深圳龙岗项目融资集合资金信托计划余额59.94亿，分别于2022年的2月17日到期12.94亿，2022年的4月*8月陆续到期约47亿。在2月16日下午召开的投资人会议上，世茂方面提出的具体展期方案为：2022年2月归还2月17日到期的12.94亿本金的10%，该本金部分的利息从2月17日开始，每个工作日支付653万，本息合计支付1.82亿；2022年归还贷款本金的25%即14.99亿，另需支付利息约5.09亿，本息合计约20.08亿；2023年归还贷款本金的35%即20.98亿，另需支付利息约3.34亿，本息合计约24.32亿；2024年归还本金的40%即23.98亿，另需支付利息约1.16亿，本息合计约为25.14亿。对于该展期方案，有投资人并不认同，也有投资人建议世茂集团调配资金、资产处置、增加担保等方式偿还。据世茂集团执行董事吕翼介绍，目前项目采取各种积极的销售策略，争取尽快回流资金，但一方面由于地产销售市场全面遇冷，销售情况不佳；另一方面项目体量比较大，开发周期相对比较长，目前估计2022年可实现的销售回款在8.9亿，2022年清偿全部贷款面临巨大压力。吕翼表示，但项目剩余货值对于贷款本息的覆盖率还是比较高的，所以特别向中信信托及各位投资者申请展期。目前，该项信托计划的展期暂时还未通过，世茂还需与中信信托和相关投资人继续沟通。销售、融资端全面承压，正荣地产计划将其他债权也达成展期。正荣地产于2月23日举办了投资者电话会议。管理层在会上表达了目前的难处，希望投资者能够给予公司一年时间，逐步强化经营性现金流。除了正荣近期公告要进行展期的境外债之外，正荣地产执行董事兼副董事长刘伟亮表示，公司希望希望将2022年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。除美元债之外，公司还将计划和其他境外债，包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排。正荣地产董事长黄仙枝在投资者会上表示，全面收紧的监管政策严重影响了公司的销售和回款，同时境内外的融资和再融资逐步停滞，债务到期和项目交付接踵而来，加上春节前后支付高峰使流动性压力进一步加紧。“目前，公司实在没有办法如期偿还期间到期的债务。”黄仙枝表示，基于此，正荣希望能够对2022年内到期的美元债本金进行展期，缓解大量债务到期，解决现金流缺口问题。正荣地产财务负责人康弘表示，前两个月公司融资放款普遍落空，仍有银行机构提前抽贷，叠加1月份是工程款以及其他支出的一个高峰，以及销售不如预期，造成整个项目层面以外的用于偿还债务的资金非常有限。“一月份还款接近55个亿，但仅融资14个亿。整个一月份的整体现金流流出约81个亿，超出预期50亿。”康弘表示，这对公司原来的资金计划造成了很大影响。融资端未曾改善的情况下，预售资金监管的问题也让正荣的情况进一步恶化。康弘称，“到了二月初，我们整个可用的资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。这样的情况目前仍然没有看到任何的好转。据管理层表示，目前项目公司一月份、二月份每个月能够回流到资金总部的只有大概两个亿不到左右。基于此，正荣地产目前可动用的资金非常有限。康弘表示，目前的展期方案，已经是公司能够拿出来的*好方案。“如果正荣这次能够在债权人包括美元债持有人的支持下得到获得一年的展期。在一年的时间内，正荣将争取持续改善生产经营。”刘伟亮说。刘伟亮表示，目前正荣已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是以与合作方，以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计上半年可以完成30到40亿左右的规模的资产盘活处置。事实上，正荣遭遇危机出乎市场和投资者意料。要知道，正荣在金融机构眼里还算评级不错的房企，在1月份还曾获得中国银行授予的91.4亿元授信额度。连它都难以度过一季度的关卡，更何况是其他类似房企？千亿规模的正荣，是当下房企生存的样本。从投资者会议的交流中可以看出，正荣流动性枯竭的原因，是来自监管、银行、市场的压力仍未缓解。预售资金监管未明显松动，金融机构仍然有抽贷现象，且新房销售仍然低迷。虽然近期暖风频频，多地下调*付比例、房贷利率，但在销售触底回暖、机构态度改善之前，暖意仍很难传递到房企身上。对于正荣等房企来说，眼下*需要的还是时间。可预见的是，还会有更多房企希望通过债务展期来争取喘息和生存之机，等待政策暖风真正传导到融资端、销售端，来改善他们的现金流状况。据悉，如果正荣这次能够在债权人包括美元债持有人的支持下得到获得一年的展期。有望从以下几个方面增加现金回笼，满足债券的未来兑付：
*，在途资金的回笼以及受限资金的释放再投资金。我们整个二月初接近120亿，仍应收的账款受限资金从目前的95%有望降低。随着政策的适度放松，有可能会释放一部分补充流动性。
第二，加快销售和资金回笼。截止到2月初，预计剩余的权益货值大概有1300亿以上，基本上分布在南京、苏州、福州等这些*的省会。加强二线城市获得的流动性整体还是比较好。未来通过加快销售资金回笼来保持生产经营以及资金的回笼。
第三，持有物业的出售。目前还有近100亿元的支持物业，按照公允价值的净值约40元到50亿元之间。这些项目目前考虑进一步的出入回笼之间，缓解流动性的压力。
来源:广州房产之家
