以往，一直说天河新房均价普遍8万+/㎡起步，抛弃刚需。
如今，这个情况已经从天河逐渐蔓延到整个中心区及近郊区域。
不说海珠、越秀，一向亲民的荔湾，也越来越往豪宅化发展。
老西关的力迅西关雅筑现在主要推售大户型，基本迈向800-1000万级别。
白鹅潭大批豪宅产品扎堆，基本上主推江景大平层，均价7-11万/㎡，白鹅潭悦府、广州幸福湾、星河江缦等入手门槛都是1000万级别以上。
新盘方面，下半年有动态的17个中心四区项目中，绝大多数是纯粹改善盘、豪宅盘，有90㎡以内产品的仅有4个。
一个是位于北京路的汉国置业港汇台，主推69-144㎡二至四房，其中69㎡二房产品只有30套，项目主力户型为113-144㎡，吹风价10万+，很明显主要客群还是越秀区的改善买家。
而天河智慧城新盘中建天河精诚壹号，做了78㎡的三房、89㎡的四房户型，功能性不错，在天河具有一定的*性，不过地段属于天河边角位，就周边项目的去化情况而言，定价可能过于乐观，市场接受度不算太高。
相对较为适合刚需入手的是荔湾两个项目，珠实西关都荟已开盘，89㎡四房实用紧凑，根据开盘去化来看，较受买家青睐。
万汇天地朗庭，大盘配置，难得小户型，基本提前锁定“热销”。
把面积段放宽到100㎡以内，“入围”的也仅有海珠的方圆滨江壹号和越秀的公园前君熙府。
不过，这两个项目严格来说并不算“刚需”，方圆滨江壹号三房户型92㎡起步，而公园前君熙府最大的产品到195㎡五房。
再把目光转至白云、番禺。
白云区TOD上盖综合体全新盘珠江右岸，将打造约124-142㎡高层四房和约210-300㎡的大平层，主打*江景+地铁上盖+纯粹大户型，相信定价并不便宜。
万科瑧山府(原名：万科·璟云府)，位于白云新城核心区，直线距离白云山约600米，预计推出约110-190㎡四房户型。
番禺万博的华润置地长隆万博悦府，首推约98-142㎡三至四房，吹风价8万/平，注定低调不了。
大户型、总价高，不少拿到市区靓地的开发商纷纷着力打造改善项目。
这么说吧，如果你是纯粹的刚需买家，在市区买新房的门槛越来越高，大多数项目基本都是“要不起”。
持销的大盘，今年抛弃刚需客
全新盘没多少新选择，在售的项目又怎么样?
发现，核心区不少持销的大盘，小户型售罄，今年都拿出了大面积的户型出来卖。
比如说，天河的城投珠江天河壹品建面73㎡小户型售罄，建面约84-140㎡户型，总价800万元以下货量正在减少。
又比如，荔湾的万汇天地，自金域曦府售罄后，今年推出top级瑧系在穗首个项目「瑧园」组团，主推建面约110-141㎡的四房空间，按照万科的定义，是“滨水高定*人居范本”。
这些原本还有小户型选择的项目，也在逐步地抛弃了刚需客。
刚需买家，还有怎么选择?
那么，刚需想在市中心买房，还能有哪些选择?
挑选几个有烟火气、周边近地铁、户型好的刚需项目，接下来不妨就一起看下。
广钢花城(荔湾)
“同等面积多一房”，珠实的*的产品设计，为刚需、首改买家留在主城创造机会，其中珠江广钢花城就是其代表作之一。
主推的建面约67㎡3房2厅1卫户型，格局方正，动线紧凑合理，放眼整个芳村，三房仅是300万起，实属是性价比之王。
另一个主推户型建面约87㎡3+1房2厅2卫，双开间朝南，主卧带有私人卫浴，还多一个灵动空间，随家庭成长需求安排，实用性很高。
项目800米范围内手握2个地铁站——地铁10号线广钢新城站(预计2024年开通)、地铁22号线南漖，未来直达珠江新城、天河路商圈及广州南站等区域了。
同时，项目周边有广钢城市综合体+广船商业体的55万㎡商圈，一路之隔就是已开业广州医药港星河COCO Park。
价格诱人，综合素质不俗，珠江·广钢花城在荔湾乃至整个中心区，都*竞争力，想安家主城的年轻刚需不妨“多看一眼”。
保利和悦滨江(荔湾)
再来看看保利和悦滨江，项目有2大优点：产品出众，性价比高。
项目在售建面约74-107㎡三至四房，总价三字头可上车。
六户蝶形楼+基本全南向小户型+大型中心花园设计，户型科学布局，N+1房设计，实用率高。
关键是，保利和悦滨江距1号线西塱地铁站约800米，未来四地铁汇聚。另外，项目距花地河仅160米，部分高层户型还能享受花地河河景。
整个项目规划了8栋住宅，1所幼儿园，北边还规划了临街商业，可满足业主日常需求。
力诚榕诚湾(荔湾)
力诚榕诚湾也是以高性价比出圈，在售建面85-165㎡三至四房户型，三房总价三字头起。
项目作为茶滘旧改的第二个融资项目，位于茶滘城中村西南侧，向西紧邻花地河，临江30米，头排无遮挡南向瞰江。
项目配建有48班的九年一贯制中小学，以及3所12班幼儿园。周边3公里内，有真光中学汾水校区、省实中小学等多所优质学校。
珠江西湾里(荔湾)
浓厚的烟火气，是大家喜爱市区项目的关键因素之一。
珠江西湾里，650米内有楠熙西湾路、凯美洛、红黄蓝、协和4所幼儿园，附近协和小学，广雅小学等优质学校环绕，让业主告别教育焦虑。
同时，680米到8号线鹅掌坦站，2站到越秀，9站直达珠江新城。
举步可达28万方悦汇城，近享咫尺繁华，全方位醇熟配套“即住即用”。
产品方面，珠江西湾里推出约62-89㎡二至四房，高实用率户型，解渴荔湾刚需市场，总价约300万起，大大降低了中心城区置业门槛。
珠实嘉悦湾(白云)
相距1.2公里的珠实嘉悦湾，位处环市西板块，配套成熟度也是相当高。
地铁8号线同德站/鹅掌坦站距项目仅约600米(直线距离)。
悦汇城、骐利广场、新都汇购物广场都离得近，项目周边的烟火气也很足。
除此之外，产品设计很符合老广的口味，两梯四户，正南北分布，所有户型都朝南，西边能看石井河。
主推89㎡3+1房两卫和112㎡4+1房两卫，静谧且舒适，实用率高，总价450万起。
中海江泰里(海珠)
在大户型遍地、套均总价最高的海珠区里，主打小户型的中海江泰里是特别的存在。
项目主推75平/82平三房及105平四房。其中，75平三房只需500-550万元可以入手，82平三房总价约570-620万元，虽比上述项目价格较高，但在豪宅林立的海珠已属难得。
项目位于海珠西板块，周边配套醇熟，距离2号线/11号线(在建)江泰路约120米，是真正意义上的地铁上盖盘。
此外，中海江泰里虽然体量不大，但自身配建了一栋3层商业——潮里mall，将集合艺术展厅、咖啡厅、精酿餐吧、下沉广场以及露台外摆，年轻人想要的早C晚A随手可得。
市区的新房都在向改善靠拢，按照如今刚需新盘的补货速度，当这些盘逐渐卖完，市中心刚需盘真的会有“断供”的可能。
因此，个人建议：若有意向在市区购买刚需户型的朋友，碰到还能够得着的项目，可以尽快出手。
