海珠区上涌果树公园北侧地块，摇号结果出炉!
这是广州新政后，第一场真正的“史诗级”土拍：
1、起拍价就超过111亿，约等于员村地块成交总价22亿的5倍，世界大观地块68亿的2倍。
2、参与竞拍的，有中海、保利、华润、越秀、珠实、中铁建、广州地铁、中建四局、招商、华发……清一色央国企。
3、鏖战1个多小时，经历了85轮竞价后，地块被拱到封顶价，溢价15%，直接转入摇号。
4、14家房企参与摇号，单个摇号主体中签率仅为7%。
5、最终成交总价近128亿，是海珠史上最贵，广州TOP5。
扣除配建后，折合楼面价高达5.2万/㎡，也是广州历史楼面价TOP4。
在海珠，比它贵的，只有之前的时代大家。
最终，中海成为了运气爆棚的大奖得主。
作为海珠压箱底的*好地，这块地的含金量确实够高。
一方面，地段相当不错，交通便捷、配套成熟，生态环境上乘、宜居度高。
地块位于广州新中轴南段、海珠腹地核心，往左是成熟的海珠西，往右是新兴产业中心琶洲，区政府就在旁边。
论交通，隔壁就是广州大道，在建的广州第一条地铁大环线11号线，在地块内部设有上涌公园站，两三百米处还有逸景路站，妥妥双地铁上盖;
论商业，北侧约200米是海珠万达广场，西侧约200米是合生新天地，东北约2公里还有丽影广场+珠影星光城，中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈也很近。
论教育，地块隔壁就是私立华海双语(原华师附中海珠双语学校)以及六中珠江中学(逸景翠园校区)。
另外，地块西侧规划18班小学+72班完全中学，15年全龄段教育，能从幼儿园读到高中。
在土拍前，就已经传出了可能引入中大附中系名校的消息。
另一方面，它还是广州少有的，在配备丰富商业及便捷的交通资源的同时，兼备顶级生态环境资源的项目。
地块南边就是上涌果树公园、海珠湖公园，还有万亩果园环绕……
生态环境能媲美这里的珠江公园、天河公园、白云新城这些板块，没有一个均价不是10万+的。
除了地理位置优越之外，地块自身的硬件条件同样优秀：
1、体量足够大，总占地面积约17.7万㎡，总建筑面积约63.5万㎡。
海珠这些年出让的地块都非常小，不是单体楼就是没小区，这种带花园的大型小区实在难得。
2、容积率低，最高容积率仅3.0。再加上周边的大面积绿化，有市中心难得的低密舒适。
要知道，目前海珠区容积率<3.0的盘，均价至少是8万/㎡起步。
无论是位置、交通、景观、配套还是体量，都基本没有短板，未卖先爆也就不奇怪了。
我猜，拿下这块地的中海，必定会以最高标准打造，才不会落下“暴殄天物”之名。
地是好地，但极高的拿地成本、出让要求，也不是谁都驾驭得来的。
1、近128亿的总价，是迄今为止海珠最贵的，对企业资金要求非常高;
2、地块配建要求多，除了大头的商业，还有政府性统筹用房、回迁房、道路、绿地、河涌等，开发难度不小。
对中海来说，这块地的复杂程度已经远远超出建楼卖房的程度了，而更像是以城市运营商的身份，直接参与到城市建设中。
不过，以中海强悍的开发、操盘能力，这些自然不是啥大问题。
最近几年，中海在海珠接连开发了中海观澜府、中海映澜台、中海观澔府等标杆项目，产品力都做得不错，销售成绩也是有目共睹。
中海观澜府，2020年推出160㎡大户型，在没有板房的状态下就卖完了;
中海观雲府，只剩下两套86㎡三房了，单价6.8万/㎡左右;
中海观澔府，上周单周成交15套、成交额1.1亿，是海珠单周销冠;
中海江泰里，上周2栋紧急加推了少量优质房源，单价6.6万/㎡起，周末下雨天也挡不住客户到访的热情，现场成交火爆。
很多人好奇，这次拿下位置核心、配套成熟的上涌果树地块，中海会拿出什么样的产品?
说说我的两点猜测：
1、5.2万/㎡的楼面价，意味着未来产品会定位在中*，主打*改善或豪宅，价格不会太便宜。
2、这个项目未来产品的实用率，大概率顶破天花板。
在这块地的出让文件里，已经把鼓励高赠送的新规用上了，明确提及了其赠送面积可以进一步提高。
地块附近的保利四季和颂，在没用上新规的情况下，就做出了让人直呼“血赚”的产品。
现在中海有新规的优势，相信产品力不会差。
对了，我还听说，这块地自带的商业，大概率会引进寰宇天下——中海旗下的顶级商业品牌。
这块地所在板块的市场环境，可以用三个词总结。
1、需求强。
板块内不乏公务员、布匹市场老板、车行老板等强大的购买力，但此前已断供多年。
周边密集的二手项目，业主们又苦于楼龄较高和无电梯多年，沉淀了不少置换需求。
加之地块距离琶洲和珠江新城也都不远，琶洲新贵和天河土豪也是潜在买家。
2、供应少。
目前，整个海珠的在售货量不足3000套，体量最大的琶洲南TOD也只有1300+户，已经接近清盘。
地块周边在售的新盘，要么卖得太好，已经处于尾货阶段;要么货量不多，供应非常*。
保利四季和颂，一共才186套，产品为108-140㎡3-4房，售价9万/㎡;
保利湖光悦色，在售120-200㎡3-4房，售价8.5万/㎡，接近清货状态;
广州地铁地产珑璟台，计划推出1栋135-143㎡产品，吹风价9-11万/㎡，首批才81套;
越秀珠实城发江湾和樾，在售105-140㎡4房，价格7.5-8万/㎡，货量同样不多。
至于二手，在海珠1.45万套的二手挂牌房源中，超过20年楼龄的，占比接近60%。5年以内的房源，只有不到500套，占比不到3%。
3、价格高。
作为最近几年广州最火的市场，海珠的豪宅化趋势非常明显。
根据合富研究院的统计，海珠区“千万级以上”物业成交比例由2021年的28%上升至今年的67%。
克而瑞数据则显示，今年1-8月中，海珠区一手住宅量价齐升，成交翻倍增长之余，区域网签均价高达9.6万/㎡，较去年同比上涨14%。
海珠这两年推出的新盘，基本都是豪宅产品，主力户型基本在120㎡以上，在售均价多数超10万/㎡。
以中海地块为例，北面仅300米之隔的保利四季和颂，楼面价约4.8万/㎡，目前售价在8-10万/㎡。
附近的次新电梯房逸景翠园，挂牌价也要5-7万元/㎡，甚至还有业主挂9万+的。
可以说，中海这块地未来入市，几乎不愁卖，价格冲上10万+不成问题。
想买的，可以准备好钱了。
