广州主城居民最期待的地铁，既不是18号线，也不是22号线，而是超级环线11号线。
这条连接白云和荔湾、海珠、越秀、天河中心四区的内环线路，有32个站，换乘站就占了27个，堪称“换乘之王”。
11号线的意义显然不止于此，它带来的，将是整个广州出行方式以及经济、楼市格局的改变。
一线开通催生广州多中心发展
据广州地铁发布的最新进度，截止到7月底，11号线(火车站-琶洲-火车站)土建工程已累计完成91%。32座车站中，2座已开通，27座封顶，1座正在进行前期准备工作。
据悉，地铁11号线全线共32座站点，是除了4/7/9/APM线四条线路外，可换乘17条线路(包括在建线路)，换乘率达80%以上，堪称广州地铁的“换乘之王”。
目前，中国内地拥有地铁环线的城市越来越多，其中，最早开通地铁环线的城市是北京，现在广州、武汉、西安等城市规划线路也在建设当中。
已开通地铁环线的城市有共同的特点，一个是城市规模大，均为特大或超大城市。
另一个是地铁所经过的区域，人口密集，沿线遍布经济、商业、文化和交通枢纽等城市设施，经贸活动活跃。
这样的特点，注定了环线必将拥有超高的流量，继而具备了与高人流量伴生的重构与提升片区经济效能的能力。
如北京10号线沿线，诞生了年销售额突破百亿的北京国贸中心和SKP，上海4号线沿线，也有上海商场流量第二的世纪汇广场。未来，广州11号线也将展现出超强的片区效能塑造力。
那么，这个塑造力将会体现在哪些方面?
首先，是中心城区的优化升级。
要知道，1997年广州就开通了第一条地铁。在二十多年的发展历程中，地铁线网的铺开是从中心区往外围扩散，呈“放射性”扩展。
11号线的出现，是广州“向外扩散”的战略回到“围绕中心收缩”的方向，是对中心区地铁路网的再一次加密，也是凸显以及强化“中心区”的功能，助力“中调”战略的实现。
至此，中心城区成为环线的“合围区”。环线合围之地，囊括几乎整个越秀，覆盖天河中央商务区的珠江新城和天河北，圈起了当下广州经济密度最高的区域，寸土寸金。
其次，助力广州从“单中心”向“多中心”发展。
一直以来，以珠江新城为核心的广州“单中心”发展模式就经常被诟病。突破“单中心”的模式，广州提出了要打造五个*的地标商圈的规划。
被11号线“围起来”的天河路-珠江新城是目前发展最成熟、产生经济效益最高的商圈，也是近30年来广州无可争议的经济中心。
其中，广州塔-琶洲、白鹅潭、金融城-黄埔湾和长隆-万博都在建设中。这是未来要发展的方向，也是催生“多中心”的可能区域。
这时候，环线的高流量作用就体现出来了。
根据广州地铁预测，11号线将行经多个中心城区，且与多条线路换乘，开通初期客流量将超过120万人次。
其中，17条换乘线路的客流，都可以被11号线截流分散，再导到其他的板块，比如白鹅潭、琶洲、海珠南中轴等新经济脉络上，催生新的经济核心。
强大的导流特性，是重调片区功能，催生新经济活力的基底。11号线的到来，提升了广州“多中心”发展的可能性。
11号线来了，海珠房价暴涨
由于线路主要经过老城区，沿线站点周边的一手项目不多，主要集中在海珠南部以及荔湾区。
目前地铁11号线沿线共有16个项目在售或即将上市，价格在5-10万/㎡之间(不含商办)。
从目前的发展趋势来看，琶洲、白鹅潭、海珠南中轴将是未来新的潜力板块，区域楼市价值也会重调。
首先是琶洲。
琶洲规划为互联网创新集聚区，定位为“数字+会展+总部+*商贸”的融合发展产业新高地。
目前，琶洲西区共有39个重点产业项目，已有15个项目正式投产。有12个项目列入2023年广州重点总部经济项目，所有项目将在2025年前全部投用。
近年来，腾讯、阿里巴巴、复星、国美、唯品会等互联网巨头已陆续进驻，千亿级的产业巨星已冉冉升起。未来，将带动琶洲西区向万亿级集群迈进。
琶洲，已成为广州新增长极。
楼市，自然也水涨船高。
短短3年时间，保利天悦从8.8万/平的成交价，飙升到17万/平，高达93%的涨幅，就是最有力的证明。
琶洲在售一手楼盘不多，只有琶洲南TOD和琶洲越两个项目，但是货量都已经不多，后期还有赤沙车辆段二期地块要上。
区域价值飙升，房价也是节节高升，10万+区域妥妥的。
其次是白鹅潭。
11号线在白鹅潭板块内的站点不少，从石围塘到鹤洞东共有5个，是占据站点最多的板块之一。
这两年，白鹅潭建设突飞猛进。从原来的大湾区艺术中心、白鹅潭国际金融中心、广建白鹅潭，到去年的华润万象城、太古商业，大项目接连落地。
这种改变体现在两个方面。一个是商业价值的提升，另一个是居住层面的改变。
两者结合，板块楼市供货结构发生改变，新的豪宅区域冉冉升起。
目前白鹅潭一手项目有星河红缦、白鹅潭悦府、广州滨江上都璇湾、广州幸福湾，以及二手珠光御景壹号、珠江鹅潭湾，形成统一的豪宅岸线，价格在7.5万/㎡以上。
白鹅潭板块豪宅项目一览白鹅潭有成为豪宅区的底气，甚至有望成为接棒珠江新城的新晋豪宅板块。
最后，是海珠南中轴。
广州新城市中轴，是从越秀中路-珠江新城-海珠南中轴-万博-长隆这条从北到南的CBD经济脉络，是广州*经济活力以及经济潜力的发展板块，当之无愧的价值高地。
海珠南中轴，就是其中的一环。
海珠南中轴的新的价值爆发点，来自于旧改。
据了解，海珠区提出将重点推进康乐-鹭江片区城市更新改造，并在今年完成综合治理，启动拆迁和安置区建设，预计今年9月报批片区方案。
此前，早一步开展的沥滘村旧改，近几年也进度也加快，其融资区项目珠光·海珠新城也已于去年上市。开盘一周年，热销60亿。
旧改的推进，将让南中轴的城市界面和片区价值，迎来脱胎换骨的变化。但这种变化，需要便利的交通作为基础。
而地铁11号线大环线将穿过海珠区南部，尤其会经过新中轴线南段。
最近，上涌果树公园地块的推出，也点燃了区域的楼市热度。
板块在售的一手项目不多，为沥滘旧改项目珠光海珠新城、广州地铁地产珑璟台、中国铁建西派粤府和越秀天悦江湾，均为改善项目，价格在6万/㎡以上。
11号线的到来，将在琶洲、白鹅潭和海珠南中轴价值飞升的蓝图上添加浓墨重彩的一笔。
这几年，海珠一手市场改善趋势越来越明显。
受国际国内市场快速变化的影响，中高资产人士出于资金避险的需求，越来越倾向于购买市区保值性能高的*项目，广州千万级豪宅成交随之逐年上升。
从目前的市场形势来看，不管是保利、越秀或者华润拿下上涌果树公园地块，大概率对标各自的*系列产品打造，比如越秀的“和樾系”、保利的“天字系”。
随着供地的增加，另一个担忧也随之出现，未来海珠市场竞争会不会越来越激烈?
近年海珠楼市红红火火就是例证，价格逐渐攀升，大有超越天河的趋势。
前景大好，海珠房子，也只会越来越值钱。
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