楼市正在进入一个买方市场，在这个时代，买房反而变得更难了。
怎么理解呢?
1、市场不缺房子，但缺好房子。
2、好房子的定义不是靠概念、靠炒作，而是更好的居住属性。
那么怎么去判断一个房子好不好呢?
我认为最安全、稳妥的标准，就是很多人都愿意买。
因为这代表着市场共识，有共识才会有更好的价值支撑。
一个盘是真好，还是假好?
销售结果是最直观的答案。
群众的眼睛是雪亮的，销售中介或许能忽悠一两个人，但无法忽悠大多数人。
虽然心里也不缺答案，但为了全面客观地回答这个问题。
我又回头翻阅了第三方机构的统计数据，计划做一个「2023年广州红盘」大盘点。
给大家理一理，目前市面上有哪些不愁卖的红盘，产品做的怎么样、又红在哪儿。
今天这一篇是这一系列的开篇之作。
建议大家最好结合起来看。
如果只看销售额榜单，我们可能会轻易得出改善主导广州楼市的结论，但事实上并非如此。
若只看面积榜，又大大限制了改善的选择空间。
结合起来后，市面上红盘的跨度还是比较大，涵盖了刚需、刚改、改善、豪宅、*等。
下面，我就先做个简单的拆解。
豪宅产品
1、*：12万/㎡以上
【越秀琶洲南TOD】是典型的“三高”盘：销售额高、销售面积高、单价高。
甚至是上半年，广州顶级豪宅市场一枝独秀的存在。
销售额榜高居第1，面积榜第2，要知道，它成交均价高达12.2万/㎡。
它不仅TOP20内，唯一一个单价12万+盘，还是上半年广州楼市唯一一个单盘销售额破100亿的盘。
一个*盘能火成这样，就问你服不服。
既然能大杀四方，就一定有其火的原因。
2、豪宅：8-10+万/㎡
这个段位的红盘，大概有5个左右。
1)【珠江天郦】，单价9万+，上半年卖了3万多㎡，揽金31亿。
这个成绩也不难理解，毕竟地段在那摆着。
别的项目都在说我离金融城、琶洲很近，这个项目直接就在金融城范围内。
2)【保利天瑞】，单价8万+，上半年卖了2.4万㎡，卖了20亿。
要知道，保利天瑞是在6月初才开的盘，一个月就把自己卖进了TOP20。这个成绩相当牛掰了。
由于保利天瑞是一个大盘，这也让我对保利天瑞在下半年及明年的市场表现，充满了期待。
3)【天河壹品】，单价8万+，上半年卖了2.2万㎡，吸金18.9亿。
项目的地段价值也是有目共睹，地处天河智谷核心区。产品做的也不错，得房率在90%左右。
4)【越秀天河和樾府】，单价8.5万/㎡，上半年卖了近2万㎡。
越秀的和樾府系列，在广州意味着什么，懂得都懂。
5)【保利湖光悦色】，单价9万/㎡，上半年也卖了2.4万㎡左右，揽金21亿。
这里只说一点，在这个段位的热销盘中，保利湖光悦色是唯一一个不在天河的豪宅红盘。
意味着什么，你自己细品。
改善产品
1、改善：5-8万元/㎡
在这个段位的红盘，有八九个左右。
其中，位于番禺万博板块的【越秀万博和樾府】，绝对是一个神盘。
2022年，越秀万博和樾府大卖152亿，在广州楼市史最高的百亿销冠。
今年上半年，又卖了近80亿，位居第二。
其也是上半年唯一一个卖了10万㎡+的盘(11.5万㎡)，均价6.3万/㎡。
不过，已经卖得差不多了，目前进入尾盘阶段。
在长隆万博板块，越秀的另一个盘【越秀瑞麓府】，也相当能打。
上半年，卖了3.5万㎡，均价4.8万/㎡，相对偏刚改一点。
该板块的另一个潜在红盘【华润悦府】，同样值得期待。
从当前的势头看，大有接替越秀万博和樾府的势头。
【万科城市之光】，上半年卖了5.7万㎡，均价5.5万/㎡。
老黄埔的老红盘了。
不过目前已也进入到了开发末期。
【富颐华庭】，上半年卖了5.3万㎡，均价5万/㎡。
这个盘，相信大家也都不陌生，老黄埔的几大红盘之一。
【万科金域曦府】，上半年卖了5.6万㎡，均价5.2万/㎡。
和“城光”一样，这也是一个旧改大盘，堪称荔湾的扛把子。
参考文章：想换房，今年是出手好时机吗?
在荔湾还有一个不得不提的红盘，即【中海保利朗阅】，中海保利朗阅位于广钢板块，项目上半年卖了3万多㎡，单价6.5万+，揽金20亿。
【珠江花城】，卖了4万㎡，均价5.8万/㎡。
一个从2018年就开始卖的红盘，市场价值早已经过了时间的验证。
在天河，在这个价位段，还有一个和珠江花城并驾齐驱的红盘：【保利天汇】。
上半年卖了25亿，比珠江花城还多了2个多亿。
不知道，大家看出来来没，较于豪宅及*市场的失衡。
在这个价格段，市中心东南西北，都有1至2个网红大盘坐镇。
这是一个蛮有意思的格局，怕是只能用玄学解释来了。
2、刚改：3-5万元/㎡
这个段位的热销盘，大概有六七个。
整个分布比较均衡，东南西北都有，离散度也相对集中，只有一个例外。
1)东边卖得最好的是【万科黄埔新城】
上半年，卖了6.2万㎡，均价3.4万/㎡。
虽然属于老黄埔，但相对靠近增城新塘和东莞了。
2)西边卖得最好的是位于荔湾西塱的【保利和悦滨江】。
上半年卖了5.4万㎡，均价4.1万/㎡。
3)北边卖得比较好的，一是【黄埔中央城】，也是黄埔的知名红盘。
上半年，卖了3.9万㎡，均价4万/㎡。
二是【保利翔龙天汇】。
上半年，卖了3.8万㎡，均价4.5万/㎡左右。
4)南边卖得好的，除前面说的【越秀瑞麓府】，还有【珠江铂世湾】。
最出人意料的是位于南沙蕉门河板块的【星河东悦湾】。
上半年，大卖5.7万㎡，能排进面积榜TOP10。
价格也不算低，均价3.1万/㎡。
这与南沙楼市冷冷凄凄的印象，形成了鲜明对比。
对于这个盘，日后我会做一个专门的解读。
刚需产品
刚需：3万/㎡以下
刚需热销盘也不少，大概有10个左右。
受制于篇幅，我就不再展开了，简单给大家列一下。
后续会有系列文章，对其分析解读。
刚需热销红盘主要集中在3个地方。
1)东边的增城。
靠近增城中心的【国贸学原】，上半年大卖8.5万㎡。
是面积榜TOP10中，唯一的刚需盘，并高居第三。
位于增城新塘的【金茂万科都会四季】，卖了5.8万㎡增城凤凰城板块的【合生湖山国际】，卖了4.1万㎡。
永宁板块的【金地风华府】，卖了3.9万㎡。
2)北边的黄埔白云
越秀又一次展现了它的统治力。
上榜的2个项目都是越秀的。
一是【越秀白云星汇城】，上半年卖了5.3万㎡;
二是位于黄埔的【星汇城TOD】，卖了4.6万㎡。
3)南边的番禺
上榜的两个盘，都是在番禺东部的莲花湾片区。
其中，【亚运城】卖5.8万㎡，能排进前五。
【保利领秀海】卖了4.3万㎡。
4)再南边一点的南沙
【中铁建万悦花园】，上半年卖了4.1万㎡;
【保利时光印象】，卖了3.9万㎡。
前者在万顷沙，后者在金洲板块。
写在最后
大家都知道，当前广州楼市是一个超级内眷的市场。
一个盘要想卖得好、卖到让人趋之若鹜，一定是兼具资产价值和功能价值。
资产价值，主要取决于地段、景观、教育、交通等外部性条件。
功能价值，指户型产品带给人在微观层面上，更胜一筹的居住体验。
从开发商的角度去看，广州楼市的红盘“制造机”有三个：
保利，有8个项目上榜;
越秀，有6个项目上榜;
万科，有4个项目上榜。
这在一定程度上，反映了这三家房企对广州市场的统治力，尤其是吊打同行的产品力。
