7月29日，位于海珠的越秀江湾和樾开盘，首推2栋和5-1栋，产品为建面约105-140㎡四房，参考单价7-8万元/㎡。
据说首推仅119套房源，但估计保守筹客超300组，是个拼手速的楼盘。
越秀江湾和樾项目所在地块是越秀联合海珠城建于2022年7月以底价11.1亿元拿下的海珠锌片厂地块，成交楼面价约18795元/㎡。
地价成本不高，但配建需求不低，除商业用地外，还要配建不少于9.1万㎡的安置房，实际上的开发成本还是挺高的。
根据规划，越秀江湾和樾项目以鹤洞大桥为界，分南北区。北区规划3栋5层高的商业，紧挨二手标杆盘光大花园;南区则是住宅部分，规划4栋住宅楼、4栋回迁房、1所幼儿园及部分底商裙楼。
番禺的两个和樾府都是打着“一半公园一半城”的口号，各自配建了公园。江湾和樾自然没这个条件，不过好在距离庄头公园也就200多米，能蹭个现成的公园也挺好。
地段方面
越秀珠实城发江湾和樾项目位于海珠西广纸板块，在后航道各版块中，属于相对容易成型的板块，目前有一些二手小区、创意园、公司以及部分城中村，开发难度相对小点。
项目北边挨着一个小公司以及昌岗西路+鹤洞桥，观感不太好，不过好在中间回迁房把商品房隔开了，商品房在观感以及噪音方面影响很小。过了鹤洞桥是海珠西扛把子光大花园。
出行方面
楼盘距离地铁8号线沙园站、宝岗大道站步行都在1.2km左右，走路比较远，小电驴接驳才是唯一出路，而且沿着鹤洞桥底的路不太好走，穿过桥走光大花园去沙园会相对好点。
越秀珠实城发江湾和樾项目附近还有在建的11号线棣园站，距离约900米，沿着南石路一路走过去即可。
自驾的话，走个几百米就可以到昌岗西路、工业大道以及海珠沿江一带在建的环岛路，还是挺方便的。
配套方面
老城区讲配套感觉有点多余，自然该有的都有，沙园市场、珠江医院、乐峰广场、庄头公园、滨江公园等配套基本都在1公里范围。
教育方面，目前项目所在社区在宝玉直实验小学(南边路校区)招生范围，学校还不错，嗯，就是字面意思。学校距离楼盘步行200米内即可到达。
项目占面约6.3万㎡，总建筑面积达到约21万㎡，总共规划8栋楼，北地块是3栋5层高的商业，南侧地块一分为二，分布了4栋住宅楼、4栋回迁房、1栋幼儿园及部分底商裙楼。
首推2栋和5栋，17-19层小高层，户型是105/120/140方，2梯3户或2梯4户，大概200套，后期会有160-180方望江大平层，2栋旁边的1栋是回迁房。
江湾和樾户型在天河和樾府的基础上做了升级，最明显的感受就是阳台比较宽，除了105方宽2米，其他几个户型阳台宽2.2米。
江湾和樾户型升级，实用率更高，部分户型高达98%，不过面积、格局差不多，第一期推出约105/125/140方四房。
每个户型的定价，也各有差异：
2栋105㎡户型，低层房源总价控制在800万/套左右，很抢手，吸引了大批员工抢购;
2栋、5-1栋125㎡户型，咨询最火爆，1000万以内也能买到，总价900-1000万/套;
5-1栋122㎡，最便宜，剩余少量房源有漏可捡;
5-1栋138㎡，据悉所剩不多。
从吹风8-9万/㎡，到整体备案均价8.6万/㎡，再到首开的部分6字头，价格远低于市场预期。
你怎么看越秀珠实城发江湾和樾?
