一手新盘长期比较少的海珠，今年却格外热闹。
单是全新盘就有六七个，海珠东和海珠西都有。
比如越秀琶洲南TOD、招商保利天珺、保利湖光悦色、世茂天鹅湾、明珠花园、中海观澔府、中海江泰里、中海映澜台、中旅天宸府、越秀天悦江湾、珠光海珠新城等等。
此外，还有一个比较特别的新开项目——珠江海珠里。其实它就是20年前的老盘侨燕苑的二期，现在土地产权只剩40多年。
只能说，开发商捂起地来，真是比李嘉诚都狠。
海珠的这些新盘，整体的价格跨度还是比较大的，从5万+、6万+、7万+、8万+、9万+、10万+、13万+、14万+都有。
刚需、刚改、改善、豪宅，一网打尽。
总之，这是一场久违的神仙打架局。
盘多了，对购房者来说是好事，也是烦恼。
比如，到底是买海珠东好，还是海珠西好?
这是一个问题。
因为从7万+到10万+，两边都有，好几个盘在定位、面积段或者价格区间上有重叠，例如：
珠海西的中旅天宸府、中海观浩府，和海珠东的珠光海珠新城，都是6-7万/㎡左右的价格。
海珠西的越秀江湾和樾的首开价在8万/㎡左右，这又和海珠东的保利四季和颂产生了竞争。
但也不是特别难回答的问题。
1、首先取决于你的购房预算，这是一个前置性硬约束。
海珠东偏改善，海珠西则是刚需和改善兼具。
如果你总价预算在500-700万，海珠东选择空间很小，即便勉强上车，可能也是蟹货。
像500多万在珠光海珠新城只能买到一些低楼层、小面积、朝向差的户型。
但在海珠西，选择性就会大很多。
不管你是100万预算的一房，还是200万预算的2房，或者是500万的3房，又或者是1000万的4房，甚至还有3000-5000万的江景大平层，在这里，都能买到。
像世茂珠江天鹅湾，总价基本上是2000万起，而明珠花园的标准三房，还不到500万。
2、其次，取决于你的偏好。
我觉得网上有句话说得特别好：海珠东是理想，海珠西才是生活。
海珠东强在产业，尤其是琶洲一带是海珠和广州的产业高地，new money的聚集地，购买力杠杠的，房价也是异常坚挺。
琶洲的保利天悦、滨江东一带的江景房，基本上可看作珠江新城的平替。
它的问题就是商务气息太浓，少了些人间烟火气。
海珠西则强在成熟的配套。
这里有海珠的教育资源，最地道的老广州风情美食，四通八达的地铁。
江南西商圈和沿江的太古仓、乐峰广场，是年轻人的打卡，老城记忆和现代格调相互交融、相得益彰。
买这里的业主，多是留恋于本地情怀的老广，或者是受交通牵引在海珠、珠城工作的年轻人。
但成熟的另一面就是老旧，城市界面与海珠东形成了鲜明的对比。
还有一面就是拥挤，目前海珠西的不少学校已经发布学位预警，这也是大家买房需要特别注意的。
3、至于大家在意的房价在未来的*增值，建议辩证地去看。
诚然，过去五六年，海珠东的整体房价确实比海珠西涨幅要大。
从2017年到2022年，海珠东的房价涨幅：
琶洲的保利天悦，二手成交价从6万/㎡涨到18万+，涨幅高达150%;
磨碟沙、琶洲的丽景花园、南园居等代表性小区的房价涨幅，基本都在50%以上;
赤岗的房价涨幅，平均在30%以上。
而海珠西的房价涨幅大都在20-40%之间，整体是跑输海珠东的。拿几个成交量还不错的小区来说：
保利花园，涨幅在38%;
晓港湾涨幅在35%;金碧花园在27%左右。
但我们不能就此刻舟求剑地认为，未来买海珠东就能比海珠西涨得多。
大家一定要明白几点：
1、过去几年的房价狂飙已经;
2、风险是涨出来的。退潮后，市场需要更长时间消化上涨的房价;
3、新常态、大分化下，支撑房价上涨的动因，将会聚焦到微观的项目产品层面。
比如项目附带的教育、景观等资源、小区环境、户型、得房率，乃至物业服务等等。
4、此外，根据海珠的规划，海珠西的中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈，投入都会是大手笔，丝毫不输海珠东的琶洲人工智能与数字经济试验区。
所以，与其纠结于买海珠东，还是海珠西，倒不如好好研究研究哪些盘的卖点更具相对。
简单的给大家扒几个海珠代表性的新盘。
1、越秀滨江樾
它就是越秀滨江西路地块的项目，产品以面积段约180-290平的大平层的为主。
两个字形容这个项目：好。
1)地段好，其所处于的滨江西板块已经断供近10年;
2)供给好，只有76套;
3)资源好，一线江景。
而且配套无短板，教育、交通、医疗等配套非常成熟，一桥之隔就是越秀核心区。
这个项目完全可以作为海珠东越秀琶洲樾、越秀琶洲南TOD、及方圆滨江壹号几个豪宅盘的平替。
如今珠江前航道二手江景盘售价高达20万+，片区二手江景豪宅价格已经在10万+，大概率又要拼手速了。
2、中旅天宸府
在豪宅遍地的海珠，这是一个偏刚需的盘。它的卖点主要有3个：
1)名副其实的地铁盘
离8号线宝岗大道站300米左右，这一点较于其他在售刚需盘是一个不小的卖点。
2)教育资源。
配备的是昌岗中路小学+直升海珠五中。
3)价格很香
去年开盘的时候，价格在6.5-7.5万/㎡，但最近价格降了下来，直接来到了5字头。
最小82㎡左右的房源，不到500万就能拿下，性价比还是很高的。
虽然项目的糟点也很明显，比如一般般的户型、背后不会拆迁的老旧村居，但在真香的价格和刚需三宝的面前，这些缺点也是可以忍的。
3、越秀海珠湾壹号
这是海珠后航道广纸板块项目。它的卖点也很突出：
1)海珠西少见的拥有大配套的大盘
海珠湾壹号是越秀56万㎡滨江综合体*组团，楼下便是约3.6万㎡的广纸文化公园。
这在小楼盘居多、社区花园紧凑的海珠西来说，是非常奢侈的。
2)广州少见的南向、一线江景房。
海珠湾壹号是广州市区少有的南向望江项目，距离江岸仅约160米。
驻足在阳台前，后航道约450米的开阔江面，便毫无保留地铺展在你面前。
3)产品比较少，高厅大平层，为越秀首创。
高厅大平层，听名字大家可能会觉得很陌生，说实话，我也很陌生。
因为这是越秀的首创。
顾名思义，就是比一般大平层，拥有更高的厅，做出了约4.5米层高的餐客厅。
但又与通过压缩房间高度，保留厅高的LOFT不同，其房间保留着大平层的舒适感，做到约3米层高。
这种设计手法，常见于多层的别院产品，在高层项目中还是出现。
所以，与其说它是大平层、复式，不如说是江畔“空中墅”!
大家可以感受下这种空间感。
好了，就先到这里，其他的项目，我们下回再盘。
