*近618大促，开发商终于能“名正言顺”降价了。
就连之前逆市涨价，被我们大赞“傲娇”的黄埔某网红盘，也悄悄降回到3月份的价格。
大家有猜到是哪个盘吗?
不止黄埔，就连豪宅云集的海珠，也有盘扛不住了。
你敢信，买海珠一手楼，只需要4.2万/平?注意了，不是公寓，而是实打实的住宅。
今天，我看到一张明珠花园的促销海报，差点没把我吓死，这价格，就问谁看了不心动?
一口价单位，单价低*4.2万/平
说起明珠花园，很多生活在海珠的老广应该很熟悉。
这是一个烂尾盘活项目，前身是东建集团地块，1992年开发建设。
项目共规划6栋建筑，其中4栋早于1995年左右*。
后面因为开发商资金问题，B3、B4住宅建*11层后便无法继续施工，一直烂尾到这两年才建好入市。
明珠花园项目位置没得说，位于滨江中板块，紧邻江南西、中大商圈。
据悉，本次优惠房源均是一口价单位，位于B4#栋的6楼，2套94平，1套104平，都是三房户型。
其中，94平的一口价398万，104平的438万，折合单价均是4.2万/平。
这个价格，真的有降吗?
2021年的时候，我去过项目踩盘，均价差不多5万/平左右。
没想到啊，卖了两年，价格还降了。
并且我还了解到，这3套一口价单位，都不是项目里*次的户型。
以94平为例，两套特价单位分别为03、04户型，虽然都是北向，但*少没有01户型那样正对马路。
如果是你，你会去捡漏吗?
海珠另一新盘，也降*4字头
无独有偶，我发现海珠另一个项目，也降价了。
海珠湖景峰，就是前阵子很多中介在推的那个盘，跟明珠花园一样，也是烂尾盘活项目。
早在2012年，这个项目就对外开放售楼部，并成功卖出了100多套。
后来，也因为开发商(广州益鹏房地产开发有限公司)资金问题，施工队撤退，项目沦为了一个烂尾楼小区。
*终在2015年，广州方直投资管理有限公司接手了这一项目，和益鹏房地产共同开发。
今年年初，项目重新开售，均价约5.3万/平。
现在呢?
据促销海报显示，4.8万/平起任选，较年初降了约5000元/平!
这些特价单位，均位于小区的C1#，共29层，2梯3户设计。
能选的户型有87平、92平和133平，都是三房设计。
另外，销售还跟我说，这批房子6月就会收楼，即买即办证。
要注意的是，项目是毛坯交付，收楼后还需自己捯饬一下，才能入住。
烂尾盘活项目，地段再好也难“救”
虽说市场下行期，没有盘能逃得过降价的命运，但像这两个盘，一降就降5000、8000元/平的，还是少见。
更别说，它们都位于老城区海珠，地段就是*大的*。
但看完网签数据后，我算是明白项目降价的原因了。
海珠湖景峰周边
先说明珠花园。
2021年下半年，项目重新出发，推出B4#，共25层，3梯8户，共184套。
两年过去，项目还在卖B4#，并且销售告知，目前很多楼层都还能选。
按这节奏，旁边的B3#能在两年内推出，就要谢天谢地了。
网签数据显示，项目两年仅网签了40套。
看看中海观雲府，同样在2021年入市，如今已进入清盘阶段，这差距不是一点半点啊。
再看海珠湖景峰。
开卖半年，跟2021年的截图对比，网签量从116到148，仅新增32套。
多吗?反正我觉得可以更好，毕竟地段还不错。
但我认真总结了一下，发现这个两盘bug实在太多了，再好的地段也难以“救活”。
1)曾经都是烂尾项目，面对潜在风险，买家偏谨慎。
2)名义上是一手楼，实则产权缩水，明珠花园产权缩水32年，海珠湖景峰缩水11年。
3)户型过时，实用率普遍偏低。
像明珠花园的户型就很不方正，海珠湖景峰，独卫和大三房设计，落后市场。
4)价格卷不过周边二手，这是致命伤。
明珠花园在售楼栋，无论是户型设计，还是新旧程度，其实都与旁边的一期无异。
新房售4.2万/平，同小区同户型，二手房3.5万/平就有成交，对买家吸引力不足。
海珠湖景峰同理，旁边的超大型社区罗马家园，更近地铁，配套更齐，价格4字头也能买到。
*重要的是，你是毛坯，人家带装修，*更明显。
面对这些bug，项目也只有降价走量，没其他路可走了。
如果是你，你会选择这些低价的烂尾盘活项目吗?评论区聊聊。
