海珠区备受瞩目的锌片厂地块终于有消息了，预计6月底开放销售*，近期已经开始在市场上吹风了，位置明显还是可以的，而且是广州第四座和樾府，在番禺都能卖到7字头的和樾府，但海珠的吹风价才8-10万?
江湾和樾项目本身的地理位置及素质还是不错的。但是价格方面没有直接10万+，*近市场的行情确实也是不允许楼盘飘了。江湾和樾也只吹8-10万，而且楼面价便宜，还有很大的空间根据市场调节。确定不是来砸场子，抢客户的吗?毕竟海珠区的中铁西派国际吹8-10万，客村的保利四季和颂项目也是8万+,价格差不多，你会选谁呢?
江湾和樾在去年7月第二次土拍中，由越秀地产联合海珠城建共同获取，扣除配建后，楼面价约1.88万/㎡。楼面价不高，但是规划条件比较复杂。总用地面积为63516㎡，总建筑面积为21万㎡左右。
楼面价确实不贵，但是有2个问题。
1、配建的回迁房太多了，导致其实成本价飙升。
2、有一定的商业体量。商业销售一直是有难度，搞不好就砸手里了。所以商业体量过大的项目，一般开发商都有忌惮，
回迁房的问题叠加商业问题的不确定性，所以这个地块即使楼面价不高，也只有国企敢接手。
项目正式案名越秀珠实城发江湾和樾。可以看出除了越秀和海珠城建，项目还引入了珠实地产联合开发，三家国企共同开发项目。
虽然项目案名与并没有直接用和樾府，但是在宣传仍然是海珠*座和樾府。
我们先来看看这个项目品质如何
项目基本信息
占地约6.3万㎡，总建面约21万㎡，规划有8栋住宅塔楼+3栋商业+1所幼儿园，总户数1313户。
项目共计规划了8栋住宅，其中1，6，7，8号楼都是回迁房，2，3，4，5共计4栋楼是商品房。
不知道因为什么原因的规划条件，为什么6#只修10层的回迁房，而1号楼20层的回迁房又掺杂在商品房里面。如果6#正常30层，不就能商品房和回迁房更*的分区了吗?
从设计方案看，鹤洞大桥将地块分为南北两块，北侧规划了3栋5层高的商业，南侧则分布了4栋住宅楼、4栋回迁房、1栋幼儿园及部分底商裙楼。虽然面积不小，但实际能够放到市场上售卖的住宅仅有四栋，西南侧3#4#均为31层高，内部5#17层、2#19层高。
产品方面， 户型面积传有120/140/160和180㎡等多个户型，而西3#4#楼预计会做成望江大平层。
越秀珠实城发江湾和樾项目对比近期几个新盘，是难得的中型小区，有一定的社区环境，这还是不错的。和樾府的外立面及建筑风格和现在动不动的网红“汇悦台”比，还是能打。
越秀珠实城发江湾和樾项目*
1、锌片厂地块距离江约300米，前面是低矮的厂房和仓库，只要楼层稍微有个四五层，基本没遮挡。
项目与珠江之间，是早已停产多年的原广东省石油公司昌岗路油库，规划连同其南侧地块改造成广州工业博物馆，基本不会有高层建筑，对江湾和樾的江景视野影响不大。
从09年开始计划打造成工业博览馆，之前是规划打造工业旅游。但是一直未有什么大变化。这么好的江景地块不知道未来是否会调整规划。
2、项目处于海珠区南石头街道海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区。交通通达度高，项目旁边就是鹤洞大桥，周边有昌岗中路、工业大道等等，自驾出行便利;离广佛线、8号线交汇的沙园站直线距离约900米，离在建的11号线南石路站直线距离800米。
3、学校：项目距离宝玉直小学(*)就一栋建筑之隔，按照海珠区就读的政策，入读该小学还是非常有希望的。根据海珠区的政策还需要摇号分组初中，对口的初中有好的，也有差的。
4、周边配套有庄头公园、南方医科大学珠江医院和乐峰广场，还有广州*平靓正的沙园菜市场。乐峰广场内的商业非常丰富，满足了生活的需求，不用再开车去其他地方。太古仓，可以去浪漫一下。整体而言，配套还是不错的。
项目的劣势
1-地块有污染，需进行土壤修复。参考广钢地块，介意的客户需要了解，不介意的就没啥。
锌片厂1921年建设，1966年研发生产微晶锌板，2007年原厂搬离后，这里作为交警队违法及事故车辆的停车场使用了很长时间。
早期厂房、受制于工艺及时代的发展原因，注定会有各种问题。落后的三废处理方法对厂区内及周边环境污染较大，不仅危害周边居民身体健康，也限制了厂区搬迁后土地的开发再利用。
如今，地块正在进行土壤修复，主要治理污染物为重金属(砷)、多环芳烃(苯并(b)荧蒽、苯并(a)芘、二苯并(a,h)蒽)石油烃等，工期计划90日历天。
如果对毒地特别介意的客户，需要慎重，不介意的就无所谓了，毕竟广钢、珠江花城等广州这样的地不少，特别是海珠区作为老旧工厂的聚集体，还是不少这样的地块改造的商品房。
2、回迁房与商品房混搭。
江湾和樾有一半的住宅是回迁房。虽然分割成两个住宅地块，但商品房片区依然有1栋回迁房。对商品房的居住纯粹有影响。
3、地块被鹤洞大桥一分为二，北侧规划商业，南侧规划住宅。但是整个城市界面也因为鹤洞大桥呈现两种截然不同的场景。南侧商业地块附近是海珠*大*热的二手小区光大花园，但是住宅所在的片区一直是老破旧的状态。
要看江景要先看老旧的厂房，破旧的油管之后才能看到江景，与广州一线江景的房源美感有较大的差异。如果想要改善还是需要很长的时间以及很大的不确定性，博不了。
周边二手的价格
锌片厂地块周边大部分是二手楼盘，有光大花园三期、金碧湾、绿地越秀海玥、越秀星汇海珠湾等小区，二手单价在6~8万/平，预计星樾湾畔要8万+/平。
*大的小区就是光大花园，一路之隔。整个光大小区有一定的年份，业主有比较大的置换需求。预计会有不少人关注这个项目，但是能否俘获光大花园业主的心，就要再看看开放后的实际情况了。
整体而言，项目还是值得期待一下，毕竟有江景，有学校，有配套，还近地铁。如果感兴趣的朋友，可以看看。*近的市场非常的冷，连保利天瑞开出来的价格都还算有诚意，中铁建西派项目也是价格没有高，还是不错的。
