广州的盘子，*近在走两个极端。
一个极端是光速入市，比如南沙的保利时光印象，从拿地到开盘只花了四个月，价格卷的无边无际，跑量跑得飞起。
另一个极端呢，堪称龟速，这一类项目多半有点拽，因为他们入市择时，基本和内卷绝缘。
就比如去年4月份，珠实在同德拿的AB3803035地块，妈呀！拿地一年半了还在慢慢调整方案，没有一点急的意思
先说结论，这块地大概率不太愁卖，但也不会卖成网红盘。
珠实同德围项目位于二手交易非常旺盛的白云区同德围板块，这个板块以交易量大、房价亲民闻名，目前成交主力是楼龄二十年左右的二手房，一手项目非常少见。
作为板块内少有的新盘，珠实同德围项目底气是足的。
项目位处8号线同德地铁站与鹅掌坦地铁站之间，从珠实同德围项目出发，无论去哪个地铁站，步行距离都不会超过800米，通勤很有*。
实地探访， 发现珠实同德围项目被岭南花园、诚德大厦等小区包围，周边市政面貌谈不上崭新，但管理还算到位。
另外，项目西侧紧邻石井河，环境资源也能加分不少。
主推89平4房及109平5房
根据公开资料，珠实同德围项目占地约5383平，总建面约18286平，是个妥妥的蚊型盘。整个项目仅规划了两栋住宅，一栋25层，一栋22层，均为两梯四户设计。
目前，项目案名已经确定为珠实嘉悦湾。
在工地现场，你能清楚看到A1#已经出地面3-4层，A2#动作较慢，暂时看不到地面部分。
安民告示显示，项目建成时间预计是24年3月30日，这就意味着，项目很有可能明年亮相。
根据早期资料，珠实嘉悦湾产品为建面约89平3+1房和109平4+1房，总货量在160套左右，所有户型均为全南向设计。
早期公布的户型图如下，不排除后续有所调整。
划个*，珠实嘉悦湾*小的产品是建面约89平3+1房，这意味着项目放弃了珠实一系引以为傲的*小户型（60+平小三房），以后多半不会走超低上车门槛的路线。
楼面价约2.2万/平，周边二手次新3万+/平
*于项目定价，我们可以根据三个指标去猜测。
*个指标是地价。
2021年4月，珠江实业+广州水务投资以底价39496万元竞得白云区同嘉路AB3803035地块，成交楼面价21599元/平。
通常情况下，项目售价是楼面价的两倍左右。
一些楼龄较新的项目，成交价基本突破3万/平，比如2007年建成的岭南雅院小区，今年成交价在3.2-3.6万/平之间，2020年甚*有过单价3.9万/平的成交。
作为全新房的珠实嘉悦湾，单价不太可能低于这些次新小区。
*后一个指标是周边一手价格。
同德围的一手项目很少，距离珠实嘉悦湾*近的一手是万科金域悦府。
目前，万科金域悦府均价在5.3万/平左右，北向天地楼层特价4.4万/平起，南向天地楼层特价单位4.7万/平起。
二者对比一下，珠实在项目体量、周边教育上有所欠缺。
但是！珠实有很大的户型*，其89平3+1房面积小于万科96平3房，109平4+1房面积也小于万科117平4房。
珠实利用面积差距，拉开总价漂漂亮亮地卖一波，不是不可能
*于单价，这恐怕就要看珠实的心情了，毕竟珠实的心态，都体现在开发速度上——我不愁卖，也不急卖。
你说他有没有可能，冲刺5万/平的大关呢？
