10 月 21 日，广州番禺土地市场迎来一场重点土拍，经过 16 轮竞价，绿城集团子公司绿城华南投资发展有限公司，最终以总价 4.97 亿元竞得番禺区黄沙岛一宗住宅用地，溢价率达到 17.78%，无限接近 18%。
这宗地块的总占地面积为 4.45 万平方米，其中可建设用地面积约 1.74 万平方米，计算容积率建筑面积为 1.92 万平方米，折合下来楼面价为 2.59 万元 / 平方米。从开拍前的关注度到竞拍过程中的争夺，这宗地块始终是市场焦点，尤其是其容积率和周边环境条件，让不少房企都投来了目光。
这宗地块的各项指标都有明确规划，容积率设定为 1.1，限高 24 米，总建筑面积控制在 1.9155 万平方米左右。从这些数据来看，地块整体体量不算大，开发时更容易集中精力打造合适的居住产品。
区位上，它紧贴市桥水道，形成了四面环水的格局，三面还规划了滨江公园，日常居住能接触到较多自然景观。
交通方面，直线距离番禺广场站约 1 公里，步行 10 分钟就能到达，该站点汇集了地铁 3 号线、18 号线、22 号线，未来还会接入规划中的 17 号线，其中 18 号线能实现 30 分钟直达珠江新城，日常通勤或出行都比较方便。
生活配套上，1.5 公里范围内有永旺梦乐城、基盛万科中央公园、华丰汇三大商场，满足购物、休闲需求，番禺区图书馆和番禺广场 TOD 中央公园也在周边，市政配套相对完善。教育方面，地块已明确纳入德兴小学教育集团管理的东兴小学招生地段，能解决家庭的教育需求。
从周边市场情况来看，地块旁边的黄沙岛花园别墅，今年 5 月有房源以总价 2000 万以上成交，折合单价约 5.2 万元 / 平方米；而今年 4 月番禺广场电视台地块的楼面价还不足 2 万元 / 平方米，对比之下，此次地块的溢价率超过 10%，能看出市场对这类地块的认可。
此次土拍最受关注的一点，是民企主动参与并最终拿地，这与此前优质宅地多由国企主导的情况有所不同。背后的原因主要有三点：
一是地块本身条件稳妥，容积率低、靠江、配套成熟，开发时不用过多担心市场接受度，而且总建筑面积不足 2 万平方米，开发门槛不高，资金压力较小；
二是绿城今年在广州的布局一直在推进，此前曾参与荔湾、白云多宗地块竞拍，此次拿下黄沙岛地块，是其在广州主城核心区的又一布局，进一步深化在大湾区的发展；
三是从今年广州供地趋势来看，官方开始注重降低核心地块的容积率，更看重居住品质的提升，这宗地块就是其中一例，也让房企看到了市场方向的变化。
对于有改善居住需求的购房者来说，这宗地块的后续开发可以多留意。结合容积率 1.1 和限高 24 米的要求，项目大概率会规划叠墅或联排产品，参考绿城以往的开发经验，可能会融入江景露台、下沉庭院等设计，更好地利用周边的自然环境。
价格方面，当前番禺新房均价约 3.9 万元 / 平方米，而此次地块楼面价已达 2.59 万元 / 平方米，加上后续的建安、税费和合理利润，未来售价可能会突破 5 万元 / 平方米，与周边二手别墅价格基本持平，保值性相对稳定。
入市时间上，由于地块体量小，开发周期不会太长，预计最快 2026 年就能推出市场，不急着入住、更看重居住环境的家庭，可以关注后续的项目规划公示。
这宗地块从自然环境到交通、配套，再到开发企业的实力，都具备一定的优势，后续能否打造出符合市场需求的居住产品，还需要等待更多信息。大家觉得这个项目未来售价会在什么区间？欢迎在评论区分享你的看法。
