海珠新中轴正迎来 400 亿级改造热潮，这条北起广州塔、南至南海心沙的 6 公里中轴线，规划打造*城市客厅，涵盖广州博物馆、媒体港等市政配套，并联动江海、沥滘等 5 大连片旧改，构建 3 大*商圈。然而在拆迁红线外，鸿运花园却成为 “非拆盘” 中的焦点 —— 这个坐落于新港中路、距 3 号线客村站仅 410 米的成熟小区，不仅未被纳入征拆范围，房价还逆势上扬。
据 2025 年 9 月数据，鸿运花园二手房均价达 41205 元 /㎡，同比上涨 7.76%，而同期海珠区二手房整体报价微降 0.47%。这一涨幅背后，既源于其先天区位优势：北望广州塔、南邻海珠湖，双地铁交汇且 30 余条公交环绕，丽影广场、赤岗市场等成熟配套步行可达，还附带新港中重点小学学位；更得益于中轴改造的红利辐射 —— 周边艺苑南路商户、纺织职校等均已启动拆迁，仅鸿运花园因 33 栋楼、1345 户的体量导致拆迁成本过高而 “幸存”。
当前小区业主呈现明显分化：“亖磕派” 持房待涨，坚信未来仍有拆迁可能，喊出 6 万 +/㎡的补偿预期；也有业主担忧 “四面环路将致噪音扰民”，且小区外围已启动 “修正焕新”，暗示长期不拆的可能性。值得注意的是，尽管老城区通病仍存 —— 部分楼栋临近主干道、车位收费较高，但依托中轴规划与现成配套，这个 1998 年建成的小区仍成为刚需与投资客的关注标的。
这场 “拆与不拆” 的博弈中，鸿运花园已然成为海珠旧改的典型样本：400 亿规划的红利未直接落地，却通过区位价值重构催生房价波动，而其最终价值将取决于改造后的中轴配套兑现力度。
