华润万博悦府，一开盘，就成为了番禺的销冠，推出房源去化有一半，也成为最近广州成交套数最多的新盘，一共成交两百多套。项目在11月推出全新3#、4#，现已启动诚意登记。
现在的新盘，开盘想要卖出一百套房，堪比地狱级难度。而长隆万博悦府，刚卖完几百套，又能加推上百套的，可谓底气十足。
本次加推的楼栋，最小建面约123m²起步，已没有开盘时性价比超高的建面约98㎡上车户型了。
值得一提的是，这次推出的楼栋，楼距几乎是整个组团最宽的，视野宽敞。
其中，这是*推出正南向的约123㎡四房，难得的朝向且能欣赏开阔的CBD城市盛景;而约142㎡南北对流四房，则是大热明星户型的再次回归。
另外，户户4面宽采光、LDKG一体化格局、约6.6-8.4米超大景观阳台，舒适性、空间感在每一个细节中拉满。
项目往后再加推其他楼栋，户型也会越做越大，定位走高意味着总价门槛也会越高，想拥有就需要更高成本。
华润万博悦府这个项目，从最初就吸引了大量的关注。
今年的4月20号，华润置地和长隆集团的联合体，一口气拍下了四宗地块，总成交价高达197亿元。
这四宗地块中，两块商地，两块宅地。总共占地42万㎡，计容面积达到84.6万㎡。
竞拍的其他开发商完全没有成人之美的意思，疯狂抬价，其中的两块宅地分别经过56轮和55轮举牌，才最终被华润和长隆联合体拿下。
摘地后，高效的华润集团在短短的4个月后，即将开启售楼中心。
我从内部也听到，华润对万博悦府这个项目非常重视，中间的产品设计方案也是改了又改。
目前项目正在冻资中，冻资金额是10万元。
那我们今天就看一看华润万博悦府的优缺点是什么，到底值不值得的买入。
一、项目概况及区位
华润万博悦府位于番禺万博板块，在番禺大道和汉溪大道的交汇处。项目的西侧靠近长隆度假旅游区，东侧就是万博商务区。
目前准备开售的地块是当时竞拍的BA0902125地块。地块面积6.88万㎡，出让面积5.61万㎡，容积率4.48。
当时竞拍总价84.15亿元，折合楼面价33434元/㎡。
小区原本规划13栋住宅，后来经过调整，删去了位于小区中心的一栋住宅，规划改为了12栋层高30-47层的住宅。总共1600户。
小区形成了12栋的合围式布局。中间是一个大面积的中心园林。
由于现在项目的展厅没有开，项目的设计图纸也几经周折修改多次。像样板间这些只能等到项目8月或者9月开放展厅之后，才能知晓了。
二、项目配套
1、交通配套
华润万博悦府周边的公共交通配套很完善。有三条地铁环绕在小区周边。其中汉溪长隆站是3号线和7号线交汇站，距离小区步行距离在1公里以内。除此之外还有18号线的南村万博站，步行距离也在1公里以内。
而道路交通方面，周边的交通四通八达，路网纵横交错。番禺大道、南大干线、汉溪大道都在小区周围。同时还配套有南沙港快速、广明高速在内的多条高速公路。出行非常的方便。
2、教育配套
根据相关信息，华润此次将负责配建中小学用地。将建设有一所21班的幼儿园，以及一所九年一贯制的学校，包含有72班的小学，36班的初中。
虽然具体引入哪家教育集团尚未公布，但是按照这样的配置，引入的学校一定是有质量保证的。
3、医疗配套
小区周边有两家三甲医院，番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院。
4、生活配套
预计会有将近24万㎡的万象系商业进驻在小区。加上已经形成规模的万博商业，天河城、万达、四海城、山姆等等。各种商业类型的门店一应俱全，琳琅满目。不论是逛街购物，还是餐饮消费，都能满足大部分的需求。
除此之外，旁边的长隆欢乐世界，长隆动物园等游乐园、公园配套。让整个生活配套更加丰富。周末又多了一个溜娃游玩的多重选择。
三、户型设计
根据开发商的公开信息，这次首推的住宅总共是4栋楼。分别是1、2、5、8栋。主推的产品是98㎡的三房，124㎡和142㎡的四房。
不过据说98㎡的三房这次首推售完后，不会再有加推。作为华润*的悦府系列，未来可能会推出更多大面积段的产品。
开发商的吹风价大概是6-7W/㎡。具体多少要等正式开卖才能知道了。不过根据经验，一般最终售价都会比开发商的吹风价便宜一点。所以我的预计，整体的售价大概是在5.5-6.5W/㎡这个区间吧。
四、周边二手房情况
旁边的锦绣湘江整体的挂牌价格在4.5-5W/㎡这个区间。旁边更多的是一些新盘，和华润万博悦府形成竞争。例如有瑞麓府，珠江铂世湾，越秀和樾府等等。
瑞麓府的售价大概在4.8W/㎡左右，珠江铂世湾在4.7-5W/㎡，越秀和樾府在6.5W/㎡左右。
五、项目优缺点总结
项目优点
1、华润的品牌力加上华润万博悦府优秀的产品力。出色的户型设计，不错的园林，玻璃幕墙的楼宇外观。一定深受当下市场的喜欢。
2、整体优秀的配套。不论是丰富的商业配套、便利的交通配套，还是教育配套。整个华润万博悦府可以说几乎没有短板。买来自住，是一个很不错的选择。
3、番禺万博这个板块，是由IP效应的。因此作为万博板块的头部小区，未来会继续有增量的动力和空间。
项目缺点：
1、我觉得华润万博悦府的缺点集中在投资需求方面。如果非自住需求，而是希望投资，那么可能会有更好的选择。出证时间久，资金使用率比较低，这是新房都存在的问题。另外万博这个板块虽然有概念有增量，但毕竟它的外溢效应相比于金珠琶还是差一些的。
2、如果按照目前开发商吹风价来看，6-7W/㎡是有点贵了，含有溢价的成分。当然，最终价格还没有放出，我们如果买入可以看后续的开盘价再做决定。
3、户型方面，98㎡虽然总价低，性价比最高。但是要注意汉溪大道的噪声影响。
总的来说，华润万博悦府不论是产品还是地段还是配套，都是非常出色的。很适合追求生活品质改善的自住买家。价格合适的情况下，买入是没有问题的。
